OGH: Unternehmensveräußerung gem § 12a MRG iZm Mithauptmieter
Stellt der Mithauptmieter, der selbst nicht (mehr) Unternehmer ist, das Bestandobjekt dem anderen Mitmieter zur Gänze zum Betrieb dessen Unternehmens zur Verfügung, so entspricht es der Zielsetzung des § 12a Abs 1 MRG, die Vertragsübernahme durch den Unternehmenserwerber zu erleichtern; der Übergang des Mietrechts auf den Unternehmenserwerber ist somit auch dann anzunehmen, wenn der Mithauptmieter der Veräußerung des Unternehmens durch dessen Inhaber und dem Übergang der Hauptmietrechte auf den Erwerber zustimmt
§ 12a MRG
GZ 5 Ob 101/11f, 25.08.2011
OGH: Voraussetzung für die Anwendung des § 12a Abs 1 MRG ist zunächst, dass eine Geschäftsräumlichkeit vorliegt. Das ist zu bejahen, weil die mit den ursprünglichen Mietern vereinbarte Nutzung zu Geschäftszwecken bedeutend überwog. Nach den Feststellungen erklärten die ursprünglichen Mieter, dass sie in den Räumlichkeiten eine Ordination betreiben und nicht wohnen wollten. Das wurde ihnen gestattet.
Durch die Pensionierung des Mitmieters und den Umstand, dass ab dieser Pensionierung die Unternehmensveräußerin in den gemieteten Räumlichkeiten allein ihre Facharztordination betrieb, änderte sich an der Mitmieterstellung der ursprünglichen Mieter nichts: Das Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis bedarf einer zumindest konkludenten Dreiparteieneinigung. Für eine solche fehlen jegliche Anhaltspunkte.
Zum Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung an die Antragstellerin waren die Mitmietrechte somit aufrecht. Nach den Feststellungen wurde in den Räumlichkeiten zuletzt ausschließlich das Unternehmen der Unternehmensveräußerin betrieben. Dem Mietrechtsübergang auf die Antragstellerin steht daher nicht entgegen, dass bei Veräußerung bloß eines von mehreren in einheitlichen Mieträumen geführten selbständigen Betrieben wegen der ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglichen Zerlegung der Mietrechte kein Anwendungsfall des § 12a Abs 1 MRG verwirklicht ist.
Stellt der Mithauptmieter, der selbst nicht (mehr) Unternehmer ist, das Bestandobjekt dem anderen Mitmieter zur Gänze zum Betrieb dessen Unternehmens zur Verfügung, so entspricht es der Zielsetzung des § 12a Abs 1 MRG, die Vertragsübernahme durch den Unternehmenserwerber zu erleichtern. Der Übergang des Mietrechts auf den Unternehmenserwerber ist somit auch dann anzunehmen, wenn der Mithauptmieter der Veräußerung des Unternehmens durch dessen Inhaber und dem Übergang der Hauptmietrechte auf den Erwerber - wie im Anlassfall - zustimmt.
Unstrittig und mit dem vorgelegten Ordinationskaufvertrag vom 24. 6. 2008 in Einklang ist, dass die Antragstellerin von der Unternehmensveräußerin und Mithauptmieterin das in den gemieteten Objekten betriebene Ordinationsunternehmen erwarb und in den Räumlichkeiten weiterführte. Es sind somit grundsätzlich alle Voraussetzungen für einen Mietrechtsübergang nach § 12a Abs 1 MRG verwirklicht.
