OGH: Kündigung wegen erheblich nachteiligem Gebrauch vom Mietgegenstand gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG (hier: iZm eigenmächtigen und unsachgemäßen Bauarbeiten)
Ein nachteiliger Gebrauch liegt allgemein dann vor, wenn ein Mieter durch - unsachgemäß entgegen den Regeln der Technik, insbesondere durch nicht befugte Gewerbsleute und ohne Baubewilligung durchgeführte - Umbauten eine Badewanne ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung installiert und dadurch die Gefahr der Durchfeuchtung der Träme wesentlich erhöht; eine solche Gefahr ist va dann evident, wenn bei Auftreten von Wasserschäden nicht sofort Abhilfe geschaffen wird
§ 30 MRG
GZ 8 Ob 137/10w, 25.01.2011
OGH: Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG liegt vor, wenn durch eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht, oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter gefährdet werden.
Auch wenn das Vorliegen des in Rede stehenden Kündigungsgrundes typisch von den Umständen des Einzelfalls abhängt, lassen sich die Wertungen der Vorinstanzen zur Wahrung der Rechtseinheit nicht aufrecht erhalten.
Nach der Rsp liegt ein nachteiliger Gebrauch allgemein dann vor, wenn ein Mieter durch - unsachgemäß entgegen den Regeln der Technik, insbesondere durch nicht befugte Gewerbsleute und ohne Baubewilligung durchgeführte - Umbauten eine Badewanne ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung installiert und dadurch die Gefahr der Durchfeuchtung der Träme wesentlich erhöht. Eine solche Gefahr ist va dann evident, wenn bei Auftreten von Wasserschäden nicht sofort Abhilfe geschaffen wird.
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Der Beklagte hat die Bauarbeiten eigenmächtig und ohne Baubewilligung durchführen lassen. Da er nicht einmal einen geeigneten Plan vorlegen konnte, hat die Klägerin ihre Zustimmung zum Badeinbau zu Recht verweigert. Darüber hinaus wurden die Arbeiten nicht von einem befugten Fachunternehmen durchgeführt. Zusätzlich zur Nässebildung aufgrund der ungeeigneten Isolierung sind in der darunter gelegenen Wohnung bereits Wasserschäden aufgetreten, obwohl, wie das Berufungsgericht selbst ausführt, das neue Bad noch gar nicht in Betrieb genommen wurde.
Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen waren die Träme und Schalung trotz Wassereintritts in die Holzkonstruktion schon wieder so weit abgetrocknet, dass keine Beschädigung der konstruktiven Teile feststellbar war. Ausgehend von diesem Befund gelangte der Sachverständige zum Ergebnis, dass es durch die Bauarbeiten des Beklagten zu keiner Schädigung (in der Zusammenfassung gleichgesetzt mit „Gefährdung“) der Substanz des Hauses gekommen sei. Diese Aussage bezieht sich auf die Fragestellung, ob durch die Überschreitung des normalen Feuchtegehalts Schäden am Bau zu erwarten sind. Der Sachverständige beurteilte somit die Ist-Situation anlässlich der Befundaufnahme. Die Feststellung des Erstgerichts, dass „es zu keiner Substanzgefährdung des Hauses“ gekommen sei, basiert auf den dargestellten Ausführungen des Sachverständigen. Sie bezieht sich damit ebenfalls nur auf die Ist-Situation zum Zeitpunkt der Befundaufnahme. Die Beurteilung der Substanzgefährdung unter Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen betrifft demgegenüber die Rechtsfrage.
Kommt es zu den festgestellten Wassereintritten in die Holzkonstruktion und ist ein Schaden an den tragenden Teilen nur zufolge Abtrocknens ausgeblieben, so sind - ohne Behebungsmaßnahmen - insbesondere bei künftiger Benützung des Bades nach dessen Inbetriebnahme weitere Wassereintritte und dadurch bedingte Schäden an den konstruktiven Teilen konkret zu befürchten. Mit Rücksicht auf die bereits eingetretenen Wasserschäden in der Wohnung unterhalb jener des Beklagten und den nassen Boden unter der Abdeckfolie des Bades ist eine drohende Gefahr für die Substanz zumindest des Mietgegenstands jedenfalls gegeben. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bleibt in dieser Hinsicht unerheblich, ob schon nach dem bisherigen Zustand im Bad eine ausreichende Feuchtigkeitsisolierung vorhanden war.
Kein Zweifel besteht schließlich daran, dass dem Beklagten sein erheblich nachteiliges Verhalten zumindest bewusst sein musste. In diesem Sinn wurde er etwa von der Klägerin mehrfach darauf hingewiesen, dass der Einbau des Bades ohne geeigneten Plan und ohne Baubewilligung nicht erlaubt ist.
