OGH: Untergang der Mietsache bei Entzug der baurechtlichen Benützungsbewilligung?
Ein bloß vorübergehender Entzug der baurechtlichen Benützungsbewilligung bewirkt nicht den rechtlichen Untergang der Sache
§ 1112 ABGB, § 1096 ABGB, § 30 Abs 2 Z 14 MRG, § 29 Abs 1 Z 2 MRG
GZ 6 Ob 181/10a, 17.12.2010
OGH: Der bloße Umstand, dass noch Umbauarbeiten zu tätigen sind, stellt noch kein dauerhaftes Leistungshindernis dar. Ein rechtlicher Untergang der Bestandsache würde einen Abbruchauftrag voraussetzen; eine bloße Abbruchbewilligung reicht dafür nicht aus. Ein bloß vorübergehender Entzug der baurechtlichen Benützungsbewilligung bewirkt nicht den rechtlichen Untergang der Sache.
Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife können das Alter des Gebäudes, dessen derzeitiger Wert und dessen Wert nach der Reparatur und der infolge geringer Wertsteigerung des Hauses eingetretene Verlust an Bauaufwand, der Vergleich der Reparaturkosten mit Neubaukosten, die Gegenüberstellung der künftig anfallenden Zinsen mit den Kosten der Aufwendungen, die Vermietbarkeit zu den erhöhten Mietzinsen oder die Unmöglichkeit, das aufzunehmende Reparaturdarlehen durch die Mietzinse abzudecken, von Bedeutung sein. Die Beweislast für die Unwirtschaftlichkeit bei Erhaltungsarbeiten trifft den Vermieter.
Der Revisionswerber erstattet jedoch zu diesen Fragen kein Vorbringen. Vielmehr steht der Kläger auf dem Standpunkt, die Benützung der gegenständlichen Räume sei rechtlich untersagt, sodass der vorliegende Fall jenen Fällen gleichzuhalten sei, in denen ein Abbruchsauftrag erteilt worden sei. Dem kann nach dem Gesagten nicht gefolgt werden. Eine bloße wirtschaftliche Abbruchreife ist Tatbestandsmerkmal des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 14 MRG und daher bei Wohnungsmieten, die dem Kündigungsschutz nach dem MRG unterliegen, nicht als Aufhebungsgrund nach § 29 Abs 1 Z 2 MRG anzuerkennen.
