OGH: § 52 Abs 1 Z 8 WEG - Begehren auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit seiner Kündigung durch den Verwalter
Das ins Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG verwiesene Begehren des Verwalters auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Verwalterkündigung als Unwirksamkeit einer rechtsgeschäftlichen Erklärung kann nur dann zielführend sein, wenn keine wirksame rechtsgeschäftliche Erklärung der Gemeinschaft vorliegt, weil etwa die Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit einen Beschluss fasste, was mit unheilbarer Nichtigkeit sanktioniert wäre oder im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung an den Verwalter noch kein endgültig bestandkräftiger Mehrheitsbeschluss vorläge
§ 52 Abs 1 Z 8 WEG, § 21 WEG, § 24 WEG
GZ 5 Ob 178/10b, 23.09.2010
OGH: Einem Verwalter kommt im Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümer, der das Ziel hat, eine rechtsgeschäftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft iSd § 21 Abs 1 WEG (ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Verwaltungsvertrags) zu bewirken, keine Parteistellung zu, weil er nicht Mit- oder Wohnungseigentümer der Liegenschaft ist. Insofern sind seine Interessen nicht unmittelbar betroffen. Der Verwalter ist derjenige, an den die durch den Willensbildungsprozess zustande gekommene rechtsgeschäftliche Willenserklärung der Eigentümergemeinschaft gerichtet ist, nämlich den mit ihm bestehenden Vertrag zu beenden. Dieses Verständnis negiert die Revisionsrekurswerberin aber, wenn sie mit eigenen wirtschaftlichen Interessen argumentiert, die ihr ein Recht vermittelten, am Willensbildungsprozess ihrer Vertragspartnerin in korrigierender Weise teilzunehmen. Der Verwalter ist daher an einen nach den Regeln des § 24 WEG zustande gekommenen oder zumindest mangels Anfechtung sanierten Mehrheitsbeschluss als rechtsgeschäftliche Erklärung ebenso gebunden, wie an die Erklärung einer natürlichen Person, das Verwaltungsverhältnis mit ihm zum Ende der Abrechnungsperiode iSd § 21 Abs 1 WEG aufzulösen. Ist also im Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung an den Verwalter infolge Unterbleibens fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigem Scheitern ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer "endgültig bestandkräftig", so kann der Verwalter im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG Mängel der Beschlussfassung nicht mehr relevieren.
