OGH: Hauptmietzinsabrechnung iZm Wohnungseigentümervermieter - Abstellen der Kategorieeinstufung nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG auf den Zeitpunkt der Wohnungseigentumsbegründung?
Für den anrechenbaren Kategoriemietzins nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG kann es nicht auf den Zeitpunkt der Wohnungseigentumsbegründung ankommen, sondern nur auf den Zeitpunkt der Begründung des aktuell maßgeblichen Dauerzustands, also den Abschluss des laufenden Mietvertrags oder den Beginn der Nutzung durch den Eigentümer
§ 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG
GZ 5 Ob 253/09f, 25.03.2010
OGH: Nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG sind in der Hauptmietzinsabrechnung für die Objekte des Hauses, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet, die Kategoriebeträge nach § 15a Abs 3 MRG je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat anzusetzen. Der Wortlaut des § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG spricht nicht davon, auf welchen Zeitpunkt die Kategorieeinstufung zu beziehen ist, wenn Standardanhebungen erst nach der Begründung von Wohnungseigentum durchgeführt wurden. Eine solche Konstellation ist allerdings bei der Sanierung von Altbauten durchaus alltäglich, sodass dem Gesetzgeber kaum eine ungewollte Regelungslücke zu unterstellen ist. Dem Rekursgericht ist vielmehr beizupflichten, dass das Fehlen einer abweichenden Regelung in § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG dafür spricht, den dort enthaltenen Verweis auf die Kategoriebeträge nach § 15a Abs 3 MRG auch im Zusammenhalt mit den Einstufungsgrundsätzen des Abs 2 leg cit und der dazu ergangenen Rsp zu sehen.
Nicht schlüssig ist allerdings die daraus abgeleitete, vom Rekursgericht geteilte Ansicht der Antragsteller, die im Anwendungsbereich des § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG analog anzuwendende Einstufung nach der "Urkategorie” iSd § 15a Abs 2 MRG müsse die Kategorie im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums sein. Die "Urkategorie” gem § 15a Abs 2 MRG richtet sich nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, wobei es selbstverständlich auf den jeweils aktuellen, jüngsten Mietvertragsabschluss ankommt. Es findet nicht etwa eine "Versteinerung” der Kategorie nach dem Zustand bei erstmaliger Vermietung des Objekts statt. Ausgehend von diesem Verständnis kann es aber für den anrechenbaren Kategoriemietzins nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG ebenfalls nicht auf den Zeitpunkt der - womöglich Jahrzehnte zurückliegenden - Wohnungseigentumsbegründung ankommen, sondern nur auf den Zeitpunkt der Begründung des aktuell maßgeblichen Dauerzustands, also den Abschluss des laufenden Mietvertrags oder den Beginn der Nutzung durch den Eigentümer.
Das von den Antragstellern gewünschte Abstellen der Kategorieeinstufung nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG auf den Zeitpunkt der Wohnungseigentumsbegründung kann auch nicht überzeugend mit einem Ausgleich für die vom Wohnungseigentümer getragene Finanzierung von Standardanhebungen begründet werden. Im vorliegenden Fall steht das Argument, dieser Aufwand sei ohne Belastung der Hauptmietzinsabrechnung finanziert worden, zunächst schon im Widerspruch zu den Feststellungen des erstinstanzlichen Sachbeschlusses. Jedenfalls aber wäre nach dieser Rechtsansicht eine bloß historische, fiktive Kategorie auch über einen angemessenen Amortisationszeitraum hinaus in alle Zukunft unabänderlich festgeschrieben, wofür keine sachliche Rechtfertigung zu erkennen ist.
Wohnungseigentümer werden in § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG schon durch die Beschränkung der Anrechnung auf die Kategoriebeträge gegenüber schlichten Miteigentümern bevorzugt, und zwar unabhängig davon, ob seit der Wohnungseigentumsbegründung überhaupt standarderhöhende Investitionen in das Objekt getätigt wurden. Auf die im Revisionsrekurs und im Schrifttum geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken gegen diese Regelung ist hinzuweisen; die Anwendung des § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG hat aber keine entscheidende Bedeutung für das Ergebnis des vorliegenden Revisionsrekursverfahrens, sodass für den OGH zumindest derzeit (mangels Präjudizialität) kein Anlass zur amtswegigen Einleitung eines Gesetzesprüfungsverfahrens (Art 140 Abs 1 B-VG) besteht.
