OGH: Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Verständigungspflicht nach § 12a Abs 3 MRG
Im Falle einer schuldhaften Unterlassung der Anzeige gem § 12a Abs 3 MRG haftet der Mieter für die eingetretenen Vermögensschäden des Vermieters
§ 12a Abs 3 MRG, §§ 1295 ff ABGB
GZ 4 Ob 220/08v, 20.01.2009
Das gegenständliche Verfahren betrifft einen Mietvertrag mit einer GmbH, deren Gesellschaftsanteile verkauft wurden, ohne jedoch den Gesellschafterwechsel der Vermieterin anzuzeigen. Die Liegenschaft wurde in weiterer Folge verkauft, wobei der Bestandvertrag aufrecht blieb. Die Klägerin begehrt nunmehr Schadenersatz wegen Verletzung der Anzeigepflicht bei Gesellschafterwechsel, weil es ihr dadurch nicht möglich gewesen sei, den vereinbarten Mietzins auf den angemessenen Mietzins anzuheben. Von den Vorinstanzen wurde das Klagebegehren abgewiesen, weil das Ereignis, welches den Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklich habe, bereits vor dem Erwerb der Liegenschaft stattgefunden habe.
OGH: Im Fall der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse einer juristischen Person als Mieterin sind deren vertretungsbefugten Organe zeitlich unbefristet verpflichtet, diesen Umstand dem Vermieter anzuzeigen. Es handelt sich dabei um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters, dessen schuldhafte Verletzung eine persönliche Schadenersatzpflicht der vertretungsbefugten Organe bewirkt, wenn diese Ansprüche gegenüber der juristischen Person nicht einbringlich gemacht werden konnten. Die Veräußerung der Bestandsache bewirkt, dass der Erwerber nur jene entgangenen Mietzinserträge geltend machen kann, die sich auf den Zeitraum ab dem Besitzübergang beziehen und insofern ein eigener Schadenersatzanspruch entstanden ist.
