OGH: Zur Frage der Haftung für Bauzins, wenn die Parteien des Baurechtsvertrags die Pflicht zur Bezahlung des Bauzinses als Reallast festgelegt und verbüchert haben
Wenn die Parteien des Baurechtsvertrags die Pflicht zur Bezahlung des Bauzinses als Reallast festgelegt und verbüchert haben, erscheint es recht und billig, die allgemein bei Reallasten geltenden Haftungsgrundsätze anzuwenden
§§ 1 ff BauRG
GZ 1 Ob 79/08m, 18.12.2008
Die Beklagte hatte als Eigentümerin einer Liegenschaft dem Kläger ein Baurecht eingeräumt. Die Verpflichtung zur Zahlung des Bauzinses wurde in Form einer Reallast vereinbart und verbüchert. Zum Zeitpunkt der Einbringung der Klage war der Kläger nicht mehr Eigentümer des Baurechts. Die nunmehrige Eigentümerin des Baurechts war mit den Bauzinszahlungen in Verzug geraten. Die Beklagte begehrte Zahlung vom Kläger. Dieser wiederum begehrte die Feststellung, dass der von der Beklagten erhobene Anspruch nicht zu Recht bestehe. OGH: Ob die Parteien überhaupt ein Entgelt für die Bestellung eines Baurechts vereinbaren, in welcher Form sie dies tun, und ob und in welcher Form sie dies auf der Baurechtseinlage grundbücherlich sicherstellen, gibt das Gesetz nicht vor. Es steht den Parteien des Vertrags daher frei, ob sie zB eine obligatorische Bauzinsverpflichtung hypothekarisch sicherstellen oder als Reallast verbüchern wollen.
Hier haben sich die Vertragsparteien für die Einräumung einer Reallast entschieden, die die Vorinstanzen in ihren Feststellungen als "Prädialreallast" bezeichnen. Es erscheint daher recht und billig, in einem solchen Fall die allgemein bei Reallasten geltenden Haftungsgrundsätze anzuwenden.
Nach der Judikatur zu den Reallasten haftet der Eigentümer der belasteten Liegenschaft - sofern nicht eine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde - neben der dinglichen Verpflichtung auch persönlich für Rückstände aus der Reallastverpflichtung, allerdings nur für solche, die in der Zeit seines Eigentums entstanden sind. Dagegen haftet der frühere Eigentümer für neue Fälligkeiten - ausgenommen bei Universalsukzession und Veräußerung nach Streitanhängigkeit - nicht.
Der Kläger ist daher nur für aus der Zeit seines Baurechts resultierende Rückstände zahlungspflichtig. Solche bestehen aber nach den Feststellungen nicht, sodass die Beklagte zu keinen Bauzinsforderungen berechtigt ist.
