OGH: Die Vorschriften des § 12a Abs 1 und 3 MRG sind sinngemäß auch auf Fälle anzuwenden sind, in denen im Bestandgegenstand nicht vom Mieter selbst, sondern von einem Pächter - oder im Rahmen eines ähnlichen Vertragsverhältnisses - ein Unternehmen betrieben wird und in der Person des Verpächters insoweit eine Veränderung eintritt, als dessen Stellung einem Dritten übertragen wird oder sich die Machtverhältnisse in der Verpächtergesellschaft (= Mieterin) in einer dem § 12a Abs 3 MRG entsprechenden Weise ändern
§ 12a MRG
In seinem Beschluss vom 03.05.2007 zur GZ 1 Ob 64/07d hat sich der OGH mit der Mietzinsanhebung iSd § 12a MRG befasst:
Die Beklagte ist Mieterin mehrerer Geschäftsräumlichkeiten, die im Wohnungseigentum der Klägerin stehen. Bis 1992 führte die Beklagte in den Bestandobjekten eine ihrer zahlreichen Filialbetriebe, in denen Textilien verkauft wurden. Nachdem eine weitere AG als Konzerngesellschaft gegründet worden war, betrieb diese AG seit 1992 - ua auch - dieses Verkaufsgeschäft. Im Jahr 2004 kam es zu Veränderungen im Konzern, die darin endeten, dass die konzernmäßige Verflechtung der Beklagten und der AG aufgehoben wurde. Nachdem die genannte AG mit einer weiteren AG verschmolzen worden war, übernahm eine außenstehende Gesellschaft die Anteilsmehrheit an der Muttergesellschaft der AG. Auch danach wurde der in den Bestandräumlichkeiten etablierte Betrieb von der AG weitergeführt. Die Klägerin nahm die zuletzt genannte gesellschaftsrechtliche Veränderung zum Anlass, der Beklagten unter Hinweis auf § 12a MRG höhere als die bisherigen Hauptmietzinse als "angemessene Hauptmietzinse" vorzuschreiben, was die Beklagte jedoch nicht beachtete.
Dazu der OGH: Die Vorschriften des § 12a Abs 1 und 3 MRG sind sinngemäß auch auf Fälle anzuwenden sind, in denen im Bestandgegenstand nicht vom Mieter selbst, sondern von einem Pächter - oder im Rahmen eines ähnlichen Vertragsverhältnisses - ein Unternehmen betrieben wird und in der Person des Verpächters insoweit eine Veränderung eintritt, als dessen Stellung einem Dritten übertragen wird oder sich die Machtverhältnisse in der Verpächtergesellschaft (= Mieterin) in einer dem § 12a Abs 3 MRG entsprechenden Weise ändern.
Verpachtet der Mieter und bisherige Unternehmer sein Unternehmen - allenfalls auch nur einzelne selbstständige Teile - an einen Dritten, der das Unternehmen nach Ablauf der Pachtzeit zurückzustellen hat, und übernimmt während laufenden Pachtverhältnisses eine andere Person auf rechtsgeschäftlichem Weg die Stellung des Verpächters, so profitiert ab diesem Zeitpunkt im Sinne der dargelegten Rechtsprechung nicht mehr der ursprüngliche Mieter, sondern dessen Nachfolger von der Möglichkeit, über das Bestandobjekt, in dem ein nunmehr ihm zuzurechnendes Unternehmen betrieben wird, verfügen zu können, ohne dass durch den Veräußerungsvorgang ein Kündigungsrecht für den Vermieter geschaffen würde. Gerade in einer solchen Situation gewährt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit einer Mietzinsanhebung als Ausgleich für das Fortbestehen des Mietverhältnisses und die fehlende Möglichkeit, das Bestandobjekt zu nunmehr marktüblichen Konditionen zu vermieten. Auch der Wechsel des Eigentums an einem verpachteten Unternehmen ist als Unternehmensveräußerung anzusehen, was etwa bei Übertragung des durch einen Pächter betriebenen Unternehmens an einen Dritten der Fall ist. Geht man davon aus, dass durch § 12a Abs 3 MRG gesellschaftsrechtliche Vorgänge, die dazu führen, dass nunmehr andere Personen als die bisherigen von der Verwertung des Mietobjekts bzw des Mietrechts profitieren, dem Grundfall der Unternehmensübertragung nach § 12a Abs 1 MRG gleichgestellt werden sollen, muss dieselbe Rechtsfolge auch im Falle eines dem § 12a Abs 3 MRG zu unterstellenden "Machtwechsels" in der Mieter- und Verpächtergesellschaft eintreten.
