OGH: 2 Mietvertragsklauseln rechtswidrig
§ 6 Abs 3 KSchG, § 9 KSchG, § 21 MRG, § 8 MRG, § 3 MRG, § 1096 ABGB
In seinem Erkenntnis vom 27.03.2007 zur GZ 1 Ob 241/06g hat sich der OGH mit Mietvertragsklauseln befasst:
Die Beklagte ist eine Fachgruppe iSd Wirtschaftskammergesetzes, welche zur Vertretung der Interessen ihrer Mitglieder berufen ist. Im Rahmen ihres Wirkungsbereichs erstellt sie Vertragsformblätter, deren Verwendung sie für den Abschluss von Mietverträgen empfiehlt. Für den geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern beim Abschluss von Mietverträgen, insbesondere von solchen , die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, empfiehlt sie Vertragsformblätter, die nachstehend angeführte Klauseln enthalten:1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.
Dazu der OGH: Klausel 1: Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen "Durchschnittskunden". Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit. Eine Klausel wird beispielsweise dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird.
Für die Klausel 1 ist § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Mit dieser Bestimmung wurde der Mietermehrheit ein Wahlrecht zwischen einer anteiligen Prämienbelastung durch die entsprechende Versicherung und dem Risiko einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG im Schadensfall eingeräumt. Ohne Zustimmung der Mietermehrheit könnten die anteiligen Versicherungsprämien aus einer Glasbruch- und Sturmschadenversicherung nicht als Betriebskosten eingehoben werden. Diesen Umstand legt die Klausel jedoch nicht offen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass einem mit durchschnittlichem Verstand ausgestatteten Mieter nicht verborgen bleiben dürfte, dass die Zustimmungserklärung zur Klausel 1 für den Mieter eine Kostenbelastung mit sich bringen kann bzw bringt, so unterbleibt jede Information und Aufklärung darüber, dass die Klausel darauf abzielt, dem Mieter Versicherungsprämien als Betriebskosten in Rechnung zu stellen, was ohne seine Zustimmungserklärung nicht möglich wäre. Das ihm zustehende Wahlrecht, das insbesondere bei Vorhandensein von stattlichen Mietzinsreserven, aus denen die ansonsten versicherten Schäden bezahlt werden könnten, den Mieter von der Erteilung der Zustimmung zum Abschluss entsprechender Versicherungen abhalten könnte, wird ihm nicht offen gelegt. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen. Die Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.
Klausel 2: Jedenfalls außerhalb der vollen Anwendbarkeit des MRG ist es grundsätzlich zulässig, die Pflicht zur Instandhaltung des Bestandgegenstands auf den Bestandnehmer zu überwälzen. Inwieweit dies auch auf den Vollanwendungsbereich des MRG zuträfe, muss hier nicht erörtert werden, zumal die Unwirksamkeit der in Beschwerde gezogenen Klausel schon bei Mietverträgen, die (nur) in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gegeben ist.
Wird der Mieter - wie hier - generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, dann bedeutet dies, dass das im § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB festgelegte Zinsminderungsrecht des Mieters nie zum Tragen kommen könnte, hat er doch in jedem Fall - also auch dann, wenn ohne Schuld des Bestandnehmers ein Mangel am Bestandobjekt auftritt, der dieses zum bedungenen Gebrauch untauglich macht - die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten vorzunehmen. Wird die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, dann kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die positive Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters werden implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen. Da einem Verbraucher gegenüber Gewährleistungsrechte (beim Bestandvertrag die Zinsminderung) im Voraus nicht ausgeschlossen werden können, widerspricht die Klausel § 9 Abs 1 KSchG.
