OGH: Zum Übergang von Mietverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft
Der Bestandnehmer, dem zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt wird, als es nach dem Bestandvertrag möglich gewesen wäre, hat nach § 1120 S 2 ABGB Schadenersatzansprüche gegen den bisherigen Bestandgeber und nach allgemeinen Grundsätzen
§ 1120 ABGB, § 1116 ABGB, §§ 1295 ff ABGB, § 560 ZPO
GZ 4 Ob 45/24g, 18.03.2025
OGH: Obligatorische Rechtsverhältnisse gehen bei einer Einzelnachfolge grundsätzlich nur bei einer entsprechenden Vereinbarung auf den Rechtsnachfolger über. In § 1120 ABGB ordnet allerdings das Gesetz ausnahmsweise für den Bestandvertrag die Vertragsübernahme eines Dauerschuldverhältnisses an. Der Käufer tritt ex lege in das Vertragsverhältnis ein. Als Zwischenergebnis ist daher hier festzuhalten, dass es hinsichtlich des Bestandvertrags auf eine vertragliche Überbindungspflicht gar nicht ankommt, weil der Bestandvertrag ex lege auf den Käufer übergegangen ist.
Der Bestandnehmer, dessen Recht (wie im Anlassfall) nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss allerdings - nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete“ - gem § 1120 S 1 ABGB nach Aufkündigung dem Käufer weichen. Der Bestandnehmer, dem zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt wird, als es nach dem Bestandvertrag möglich gewesen wäre, hat aber nach § 1120 S 2 ABGB Schadenersatzansprüche gegen den bisherigen Bestandgeber und nach allgemeinen Grundsätzen.
Immerwährende Nutzungsverhältnisse will § 1090 ABGB ausschließen. Die Regelung zur Vertragsdauer im Mietvertrag ist damit hier sittenwidrig und nichtig. Wegen der nichtigen Regelung über die Vertragsdauer enthielt der Vertrag damit keine Regelungen über seine Beendigung. In einem solchen Fall greift primär das dispositive Recht ein, dessen Zweck es gerade ist, für im Vertrag nicht geregelte Fragen Regeln zur Verfügung zu stellen. Dass im Anlassfall das MRG (bzw das MG) und die dort normierten Kündigungsbestimmungen gelten, lässt sich weder aus den Feststellungen noch aus dem Vorbringen beider Streitteile ableiten. Es kommt somit § 1116 ABGB (unter Bedachtnahme auf § 560 ZPO) zur Anwendung, wonach es dem Bestandgeber bereits vor dem Verkauf des Grundstücks möglich war, den Bestandvertrag ordentlich aufkündigen.
