OGH: Strafzinsen gem § 14 Abs 1 BTVG
Wurde im Bauträgervertrag gar kein Ratenplan, sondern die Bezahlung des Kaufpreises mit einer Einmalzahlung vereinbart, so sind die Strafzinsen gem § 14 Abs 1 BTVG iSe geltungserhaltenden Reduktion nach der tatsächlichen Fälligkeit der Kaufpreiszahlung zu berechnen
§ 7 BTVG, §§ 9 f BTVG, § 14 BTVG
GZ 9 Ob 3/25v, 13.02.2025
OGH: Eine gegen das BTVG verstoßende Zahlung liegt insbesondere dann vor, wenn sie ohne ausreichende Sicherheit (§ 7 Abs 4 BTVG) oder verfrüht entgegen dem Ratenplan geleistet wurde. Wenn die Fälligkeit inzwischen eingetreten ist, kann der Erwerber zwar nicht mehr das Kapital zurückfordern, aber noch immer die bis zum Eintritt der Fälligkeit aufgelaufenen Zinsen verlangen. Die Verpflichtung des Bauträgers zur Verzinsung beginnt mit Entstehen des Rückforderungsanspruchs unabhängig von einer Einforderung durch den Erwerber.
Unstrittig sieht der Kaufvertrag hier keinen Ratenplan iSd § 10 Abs 1 BTVG vor. Sinn und Zweck der „Ratenplanmethode“ ist es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Wertes der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewährleisten. Dieser Zweck wird nicht dadurch vereitelt, dass die Zahlungen vertraglich nicht als „Ratenplanzahlungen“ bezeichnet werden. Wesentlich ist nur, ob die Zahlungen inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, nach dem telos des Sicherungsmodells der §§ 9 und 10 BTVG könne es keinen Unterschied machen, ob im Bauträgervertrag ein den gesetzlichen Bestimmungen des BTVG widersprechender Ratenplan oder - wie hier - gar kein Ratenplan sondern die Bezahlung des Kaufpreises mit einer Einmalzahlung vereinbart worden sei, insbesondere weil im konkreten Fall zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits ein Großteil der in § 10 BTVG aufgezählten Baufortschritte abgeschlossen gewesen sei, ist nicht korrekturbedürftig.
Dann ist es aber auch nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht in der vorliegenden Konstellation, in der die Zahlung des gesamten Kaufpreises (ohne Ratenplan) vereinbart wurde und die Weiterleitung des von den Klägern treuhändisch erlegten Kaufpreises vom Treuhänder an die Beklagte zu einem Zeitpunkt erfolgte, als ein Großteil der Bauabschnitte (§ 10 Abs 2 Z 2 lit a) bis lit d) BTVG) bereits fertiggestellt war, die den Klägern zugesprochenen Strafzinsen gem § 14 Abs 1 BTVG nach der tatsächlichen Fälligkeit der Kaufpreiszahlung - iSe geltungserhaltenden Reduktion - berechnete.
