OGH: Zur Überbindung von Zustimmungserklärungen iSd § 16 Abs 2 WEG an Rechtsnachfolger
Die Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benutzt hat, zu übernehmen, wird idR als ausreichend angesehen
§ 16 WEG, § 38 WEG
GZ 5 Ob 15/24b, 30.01.2025
OGH: Der Einzelrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers ist an die (auch außerhalb des Wohnungseigentumsvertrags erteilte) Zustimmungserklärung seines Rechtsvorgängers jedenfalls dann gebunden, wenn ihm diese vertraglich überbunden wurde. Auch dieses (obligatorische) Rechtsverhältnis geht also bei entsprechender Vereinbarung auf den Einzelrechtsnachfolger über. Dabei wird die Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benutzt hat, zu übernehmen, idR als ausreichend angesehen, wenn die Überbindung Verpflichtungen betrifft, die unmittelbar mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft oder des veräußerten Liegenschaftsanteils zusammenhängen. Diese Grundsätze hat der Fachsenat bereits für die Überbindung einer Zustimmungserklärung iSd § 16 Abs 2 WEG für anwendbar erachtet.
Die Revisionswerber bestreiten hier (ua) generell die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Vorwegzustimmung und begründen dies (auch) mit der Bestimmung des § 38 Abs 1 WEG, wonach Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam sind. Diese Schutzbestimmung kann zwar grundsätzlich auch auf in einem mit dem Wohnungseigentumsorganisator abgeschlossenen Bauträgervertrag enthaltene Zustimmungserklärungen und/oder Duldungspflichten iZm Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG Anwendung finden. Ob eine Vereinbarung nach der Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG rechtsunwirksam ist, kann allerdings immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die vorliegende Vereinbarung bereits im Bauträgervertrag sei in ihrer Genese und in ihrer Wirkungsweise unproblematisch, bedarf keiner Korrektur: § 38 Abs 1 WEG erklärt (nur) unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen für unwirksam. Verpflichtungen, die ein Wohnungseigentümer auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, dürfen darunter nicht subsumiert werden. Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dies sei hier schon deshalb der Fall, weil der Änderungsvorbehalt nicht bloß zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators oder bloß eines Wohnungseigentümers vereinbart wurde, sondern zugunsten aller und unterschiedslos, ist nicht zu beanstanden.
