OGH: Zur nachträglichen Korrektur der Jahresabrechnung (WEG)
Die nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener Bewirtschaftungskostenakonti nach § 32 WEG ist nicht möglich; eine aus einem erkannten Irrtum erforderliche Korrektur einer bereits gelegten Jahresabrechnung erfordert die Erfüllung der formalen Voraussetzungen für eine Jahresabrechnung nach § 34 WEG, sodass daraus abgeleitete Rückstände erst nach Übermittlung der korrigierten Jahresabrechnung an alle Miteigentümer fällig werden
§ 18 WEG, § 32 WEG, § 34 WEG, § 56 WEG
GZ 5 Ob 194/24a, 30.01.2025
OGH: Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Dabei ist es Sache des Verwalters, für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen. Der Verwalter handelt insoweit in Vertretung der Eigentümergemeinschaft iSd § 18 WEG, die (demgemäß) berechtigt ist, die sich aus den Vorschreibungen und Abrechnungen ergebenden Fehlbeträge im streitigen Rechtsweg vom säumigen Wohnungseigentümer einzuklagen. Aus der Übergangsbestimmung des § 56 Abs 12 WEG ergibt sich zudem, dass der Eigentümergemeinschaft auch dann, wenn ein sog „Mischhaus“ vorliegt, iSd § 18 WEG (eingeschränkte) Rechtsfähigkeit und damit auch die Befugnis zukommt, Rückstände von säumigen Wohnungseigentümern einzuklagen.
Nach § 34 Abs 1 WEG ist die Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln und ihm in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in 3 Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt, hat das Gericht gem § 34 Abs 3 WEG den Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers unter Androhung einer Geldstrafe dazu zu verhalten. Auch eine aufgrund eines erkannten Irrtums geänderte Abrechnung müsste diesen in der Rsp aufgestellten Anforderungen an eine Jahresabrechnung entsprechen und nach § 34 Abs 1 WEG jedem Wohnungseigentümer an die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Anschrift übermittelt und ihm in geeigneter Weise Belegeinsicht gewährt werden.
Die nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskostenakonti nach § 32 WEG ist mangels gesetzlicher Grundlage nicht möglich. Eine aus einem erkannten Irrtum erforderliche Korrektur einer bereits gelegten Jahresabrechnung (samt entsprechend korrigiertem Verteilungsschlüssel) erfordert jedenfalls die Erfüllung der formalen Voraussetzungen für eine Jahresabrechnung nach § 34 WEG, sodass daraus abgeleitete Rückstände erst nach Übermittlung einer entsprechend korrigierten Jahresabrechnung an alle Miteigentümer fällig werden könnten.
