OGH: Zu Vormiet- und Vorpachtrechten
Die Stellung des aus einem Vormietrecht Verpflichteten kann bei Einigung im Dreiparteienverhältnis auf einen Dritten überbunden werden; ohne Vereinbarung einer Übernahme trifft aber ein solches persönliches Gestaltungsrecht den rechtsgeschäftlichen Nachfolger im Eigentum des Vormietrechtsverpflichteten nicht
§§ 1072 ff ABGB
GZ 6 Ob 101/24g, 11.12.2024
OGH: Beim Vormiet- und Vorpachtrecht verpflichtet sich der Eigentümer des Bestandobjekts, dieses vor (Weiter-)Vermietung/Verpachtung an einen Dritten dem Berechtigten anzubieten. Es handelt sich um ein vertraglich eingeräumtes Gestaltungsrecht, wobei auf Vorbestandsrechte (grundsätzlich) die §§ 1072 ff ABGB analog angewendet werden.
Allerdings erlischt das Vormietrecht nach der Rsp nicht, wenn es bei einer an sich möglichen Gelegenheit nicht ausgeübt worden ist, und es ist anders als das Vorkaufsrecht nicht verbücherungsfähig. Der (höchst-)persönlich Berechtigte kann damit ein Vormietrecht weder einem Dritten abtreten, noch kann es auf die Erben des Berechtigten übertragen werden (§ 1074 ABGB). Die Position des daraus Verpflichteten ist dagegen vererblich und kann im Wege der Einzelrechtsnachfolge bei Einigung im Dreiparteienverhältnis auf einen Dritten überbunden werden.
Bei der Vereinbarung eines Vormietrechts handelt es sich nicht um eine Nebenabrede des Mietvertrags, sondern um eine selbständige, mit dem Bestandvertrag nur äußerlich verbundene Vereinbarung (wie die Vereinbarung einer Kaufoption). Eine Nebenabrede zum Mietvertrag muss nämlich mit dessen Inhalt zusammenhängen und das betreffende Bestandverhältnis selbst, nicht aber andere, von diesem Mietverhältnis nicht mehr umfasste Umstände regeln. Die Vereinbarung eines Vormietrechts kann außerhalb eines Bestandvertrags und genauso gut mit einem „Nichtmieter“ vereinbart werden.
Die Vereinbarung eines Vormietrechts stellt also eine eigene Vereinbarung dar, wobei die aus dem vertraglich vereinbarten Vormietrecht folgende Rechtsbeziehung (nur) zwischen den Beteiligten dieses Rechtsgeschäfts besteht. Die Stellung des aus einem Vormietrecht Verpflichteten kann zwar bei Einigung im Dreiparteienverhältnis auf einen Dritten überbunden werden. Ohne Vereinbarung einer Übernahme trifft aber ein solches persönliches Gestaltungsrecht den (hier in Rede stehenden) rechtsgeschäftlichen Nachfolger im Eigentum des Vormietrechtsverpflichteten nicht.
