OGH: Vom Verwalter vorgeschriebene Beiträge (iZm Heizkostenakontozahlungen)
Fragen der Rechtmäßigkeit oder Richtigkeit einer Vorschreibung können erst nach der Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG geklärt werden; auch die Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist dort durchzusetzen; zum Prüfungsumfang gehört dabei auch die Frage, ob die in der Abrechnung enthaltenen Ausgaben überhaupt Aufwendungen für die Liegenschaft betreffen und damit auch, ob ein Aufwand von der Eigentümergemeinschaft oder vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen ist
§ 32 WEG, § 20 WEG, § 31 WEG, § 34 WEG, § 28 WEG, § 52 WEG
GZ 5 Ob 4/24k, 03.09.2024
OGH: Aufwendungen iSd § 32 Abs 1 WEG sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft entstehen. Dem Verwalter kommt die Aufgabe zu, für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen. Solange die Mehrheit der Miteigentümer dem Verwalter keine (abweichende) bindende Weisung erteilt, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend.
Nach stRsp können Akontozahlungen selbst dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, ist jeder einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten.
Fragen der Rechtmäßigkeit oder Richtigkeit einer Vorschreibung können erst nach der Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG geklärt werden. Auch die Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist dort durchzusetzen. Zum Prüfungsumfang gehört dabei auch die Frage, ob die in der Abrechnung enthaltenen Ausgaben überhaupt Aufwendungen für die Liegenschaft betreffen und damit auch, ob ein Aufwand von der Eigentümergemeinschaft oder vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen ist.
Ob überhaupt und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die den Beklagten vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten könnten, ist nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern der Prüfung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vorbehalten. Das gilt selbst für den Einwand vertragswidrig vorgeschriebener Bewirtschaftungskosten, sodass im Streitverfahren auch nicht zu prüfen ist, ob der Verwalter mit der konkreten Vorschreibung seine Kompetenzen allenfalls überschritten haben könnte. Damit kann die Frage, ob die zentrale Heizungsanlage als Gemeinschaftsanlage zu qualifizieren ist oder nicht, und damit deren allfällige Einordnung als (notwendig) allgemeiner Teil der Liegenschaft ebenso dahinstehen, wie Fragen nach einer möglichen Anwendbarkeit des HeizKG.
