OGH: Zur Angemessenheit des vereinbarten Nutzungsentgelts (WGG)
Die Pflicht zur nachträglichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geänderte Kapitalmarktverhältnisse („Umschuldung“) kann nicht losgelöst von der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden, sondern ist nach der konkreten Vertragslage im Rahmen des rechtlich Möglichen zu beurteilen
§ 14 WGG. § 23a WGG
GZ 5 Ob 165/23k, 11.07.2024
OGH: § 14 Abs 1 WGG regelt das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums. „Angemessenheit“ des vereinbarten Nutzungsentgelts bedeutet idZ die Zulässigkeit bzw rechtmäßige Höhe des Entgelts. Es geht um die Feststellung, ob das vereinbarte oder begehrte Entgelt den gesetzlichen Vorschriften über seine Höhe und Zusammensetzung entspricht. Nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (ua) die aufgrund des Schuldscheins (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung von Fremdmitteln einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln angerechnet werden. Die nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG überwälzbaren Zinsen für Fremdmittel haben „angemessen“ iS ihrer gesetzlichen Zulässigkeit zu sein. Der OGH hat dabei bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich die Angemessenheit iSd gesetzlichen Zulässigkeit eines Zinssatzes idR aus generellen Normen wie etwa Wohnbauförderungsvorschriften ergibt. Wenn eine förderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung jedoch nicht anwendbar ist, ist die Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen zu prüfen. Der OGH hat zu § 14 Abs 1 Z 2 WGG außerdem bereits klargestellt, dass Fixzinsvereinbarungen zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind und bei der Beurteilung der Zulässigkeit von solchen Fixzinsvereinbarungen auf die Gegebenheiten im Abschlusszeitpunkt abzustellen ist.
Gem § 23 Abs 1a WGG hat die gemeinnützige Bauvereinigung nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit insbesondere auch die nachträgliche Verpflichtung, entsprechend der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt angemessene Darlehenskonditionen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG zu vereinbaren. Diese Pflicht zur nachträglichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geänderte Kapitalmarktverhältnisse kann aber nicht losgelöst von der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden, sondern ist nach der konkreten Vertragslage im Rahmen des rechtlich Möglichen zu beurteilen. Hier begegnet in Gesamtbetrachtung festgestellten Umstände der zukünftigen Zinsentwicklung die Ansicht des Rekursgerichts, die Umschuldung im Jahr 2012 sei nicht vorzeitig und nicht zu einem unangemessen hohen Zinssatz erfolgt, die seither mit dem Entgelt überwälzte Verzinsung sei daher angemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG und das gesetzlich zulässige Entgelt sei nicht deshalb überschritten worden, keinen Bedenken.
