OGH: Zum Fixpreis für eine nachträgliche Eigentumsübertragung (WGG)
Eine Berücksichtigung der in § 15h WGG angeordneten befristeten Mietzinsbegrenzung in Form eines Abschlags bei der Wertermittlung ist nach den klaren Anordnungen des WGG nicht zu rechtfertigen
§§ 15d ff WGG, § 18 WGG, § 23 WGG
GZ 5 Ob 46/24m, 27.05.2024
OGH: Mit der WRN 2002 hat der Gesetzgeber für die nachträgliche Übereignung von Wohnungen und Geschäftsräumen in das Wohnungseigentum des Mieters eine (damals neue) Preisregelung nach § 15d iVm § 23 Abs 4c WGG eingeführt. Die Preisbildungsbestimmung sieht seither vor, dass gegen die Höhe des von der gemeinnützigen Bauvereinigung angebotenen (oder mit dieser vereinbarten) Fixpreises Einwendungen nur wegen „offenkundiger Unangemessenheit“ geltend gemacht werden können (§ 18 Abs 3a WGG). Die Regelungen zur Ermittlung des jeweiligen Fixpreises (Barpreises) sind gebarungsrechtlicher Natur und gehören dem öffentlich-rechtlichen Teil des WGG an. Der Kaufinteressent hat keine Möglichkeit, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Preisbildungsbestimmungen des § 23 Abs 4c WGG zu kontrollieren.
Durch die WGG-Nov 2019 wurde die Bestimmung des § 15h WGG eingefügt, die bei nachträglicher Eigentumsübertragung von Wohnungen, die unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurden, für 15 Jahre eine Begrenzung der Mieterträge regelt. Diese Neuregelung wurde von einigen Autoren zum Anlass genommen, dieser gesetzlich geregelten - zeitlich befristeten - Begrenzung des Ertragswerts im Rahmen der Überprüfung der offenkundigen Unangemessenheit iSd § 18 Abs 3b WGG eine Bedeutung beizumessen.
Die gesetzliche Bestimmung des § 18 Abs 3b WGG wurde durch die WGG-Nov 2019 nicht geändert und erklärt nach wie vor für die offenkundige Unangemessenheit den „ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte“ als maßgeblichen Vergleichswert. Dass damit auf die - in ihrer konkreten Lage, Bauweise und Ausstattung gleichartigen - Objekte abzustellen ist, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurden, ist nicht zu bezweifeln.
Der vom Revisionsrekurs und der Lit verfolgte Ansatz, nach dem keine Gleichartigkeit zwischen frei finanzierten und von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Objekten mehr gegeben sei, weil für frei finanzierte Objekte solche Mietzinsbeschränkungen nicht gelten, ist mit dem Gesetzeswortlaut nicht vereinbar: Eine Berücksichtigung der in § 15h WGG angeordneten befristeten Mietzinsbegrenzung in Form eines Abschlags bei der Wertermittlung ist daher nach den klaren Anordnungen des WGG nicht zu rechtfertigen.
