OGH: Zur Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (WEG)
Ein einzelner Teilhaber, der ein gemeinschaftliches Gut ohne Auftrag der übrigen verwaltet, ist nach § 837 S 3 ABGB nur dann im Bereich der ordentlichen Verwaltung als bevollmächtigt anzusehen, wenn die übrigen Teilhaber den Verwaltungshandlungen nicht widersprechen; sonst ist seine Verwaltungstätigkeit Geschäftsführung ohne Auftrag
§ 20 WEG, § 34 WEG, § 52 WEG, §§ 825 ff ABGB, § 837 ABGB, § 838a ABGB
GZ 5 Ob 10/24t, 12.03.2024
OGH: Zur Anwendung der §§ 20 Abs 3, 34 und 52 Abs 1 Z 6 WEG auf den bloß „faktischen Verwalter“ sprach der Fachsenat iZm der Durchsetzung eines auf die Abrechnungspflicht gestützten Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen die Verwaltungstätigkeit bloß faktisch ausübenden Mit- und Wohnungseigentümer oder Dritten bereits aus, dass diese analog § 52 Abs 1 Z 6 WEG auf dem außerstreitigen Rechtsweg zu erfolgen hat, sofern nicht ohnehin ein Verwalter bestellt ist. Hier ist jedoch die Auffassung des Rekursgerichts nicht zu beanstanden, die Antragsgegner seien nicht faktische Verwalter gewesen.
In einem nächsten Schritt ist hier zu prüfen, ob die Antragsgegner - zumal sie nur bei Zusammenrechnung ihrer Anteile über die Anteilsmehrheit verfügen - als Verwalter iSd § 837 ABGB anzusehen sein könnten und aufgrund der ausgeführten „einzelnen Agenden“ iSd subsidiär anzuwendenden §§ 825 ff ABGB zu behandeln wären. Danach ist ein einzelner Teilhaber, der ein gemeinschaftliches Gut ohne Auftrag der übrigen verwaltet, nach § 837 S 3 ABGB aber nur dann im Bereich der ordentlichen Verwaltung als bevollmächtigt anzusehen, wenn die übrigen Teilhaber den Verwaltungshandlungen nicht widersprechen, obwohl sie vom auftragslosen Handeln Kenntnis haben. Mangels der Voraussetzungen von § 837 S 3 ABGB fällt eine Verwaltungstätigkeit unter die Geschäftsführung ohne Auftrag.
Hier scheitert eine Anwendung des § 837 ABGB auf die Antragsgegner daran, dass das Erstgericht einen Widerspruch der Antragsteller zu den Verwaltungstätigkeiten durch die Antragsgegner ausdrücklich feststellte. Soweit die Revisionsrekurswerber dies negieren, entfernen sie sich von diesen Feststellungen.
Dessen ungeachtet ist an der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs im Hinblick auf § 838a ABGB nicht zu zweifeln: Selbst wenn es - wie hier - keinen Verwalter iSd § 837 ABGB gibt, folgt daraus nicht, dass eine mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängende Sache iSd § 838a ABGB immer zu verneinen wäre. Entscheidend dafür ist nämlich nur, ob eine Streitigkeit zwischen den Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten den Kern des Begehrens bildet.
