OGH: Zur vorläufigen Erhöhung des Hauptmietzinses
Der Berücksichtigung möglicher Förderungsmittel bei Bestimmung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung steht nicht entgegen, dass diese bloß in Aussicht gestellt, aber noch nicht verbindlich zugesichert wurden
§ 18 ff MRG
GZ 5 Ob 128/23v, 12.03.2024
OGH: Wird die Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 18 Abs 1 MRG vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit begehrt, so hat das Gericht auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraums, der 10 Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind (§ 18a Abs 1 MRG). Verpflichtet sich der Vermieter, die in dieser Grundsatzentscheidung genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so kann das Gericht auf Antrag aussprechen, dass eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist (§ 18a Abs 2 MRG). Die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse erfolgt dann mit Sachbeschluss gem §§ 18, 19 Abs 1 MRG. Die Zwischenentscheidung nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung ist nur provisorisch und bildet keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung. Unabdingbar ist jedoch, dass bereits nach den vorläufig vorliegenden Verfahrensergebnissen beurteilt werden kann, dass die Grundvoraussetzungen der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung vorliegen. Dazu gehört, auch, dass sich überhaupt ein Deckungsfehlbetrag ergibt, dass also das Deckungserfordernis während des Verteilungszeitraums nicht durch die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen gedeckt werden kann.
Bei der Ermittlung des Deckungsfehlbetrags ist davon auszugehen, dass der Vermieter zur Fremdfinanzierung eines sonst nicht gedeckten Erhaltungsaufwands die günstigste ihm zumutbare Variante wählen muss, er sich daher auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln zu bemühen hat. Aus diesem Grund ist bei der Berechnung des Deckungserfordernisses - auch bei einer vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse - auf Förderungsmittel grundsätzlich Bedacht zu nehmen. Es ist zwar richtig, dass nach dem Zweck der vorläufigen Erhöhung nach § 18a Abs 1 und 2 MRG bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer Erhöhung über die Auswirkung des Einsatzes von Förderungsmitteln auf die Höhe des Deckungsfehlbetrags nicht zwingend entschieden werden muss, va dann nicht, wenn die Grundlagen dafür erst aufwändig ermittelt werden müssten. Umgekehrt steht aber der Berücksichtigung möglicher Förderungsmittel bei Bestimmung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung nicht entgegen, dass diese - wie hier - bloß in Aussicht gestellt, aber noch nicht verbindlich zugesichert wurden. Anderes gilt lediglich im Verfahren nach § 18b MRG, in dem die Förderung durch das WohnhaussanierungsG Voraussetzung für deren Berücksichtigung als Erhaltungsarbeit ist.
