OGH: Zur Aufrechnung gegen Bewirtschaftungskostenrückstände (WEG)
Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen
§ 20 WEG, § 34 WEG, § 52 WEG, § 1438 ABGB
GZ 5 Ob 201/23d, 19.12.2023
OGH: Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus der Abrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden. Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Der OGH hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass dem Wohnungseigentümer das Recht zusteht, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen.
Gegenforderungen, für die der streitige Rechtsweg nicht zulässig ist, können im streitigen Verfahren aber nicht aufrechnungsweise eingewendet werden. Nur dann, wenn derartige Ansprüche vom Außerstreitgericht schon rechtskräftig zuerkannt wurden, könnten sie im Zivilprozess aufrechnungsweise zur Schuldtilgung herangezogen werden.
Die Verpflichtung des Verwalters zur Legung einer ordnungsgemäßen Abrechnung ist in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG durchzusetzen. Im außerstreitigen Verfahren ist die Abrechnung auch auf ihre inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen (§ 20 Abs 3 WEG). Fragen der Rechtmäßigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung können daher erst nach Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geklärt werden. Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen.
Fragen nach dem vom Verwalter einer Jahresabrechnung zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel betreffen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung und sind vom Wohnungseigentümer in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG innerhalb der Frist des § 34 Abs 1 letzter S WEG geltend zu machen, in dem aber lediglich eine allfällige Unrichtigkeit sowie der sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrag festzustellen ist. In diesem Verfahren ist kein Leistungstitel zu schaffen, sodass der Zuspruch eines vom Wohnungseigentümer aus einem allfälligen Guthaben abgeleiteten, im streitigen Verfahren dann aufrechenbaren Anspruchs gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Verfahren außer Streitsachen von vornherein nicht in Betracht kommt. Die von der Beklagten aus einer inhaltlichen Unrichtigkeit von Abrechnungen abgeleitete Gegenforderung ist damit losgelöst von Fragen der Verjährung ihres Rechnungslegungsanspruchs ab- und nicht bloß wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs zurückzuweisen.
