OGH: Zur Verjährung des Anspruchs auf Abrechnung durch den Verwalter (WEG)
Die Unterbrechungswirkung der Einleitung eines Außerstreitverfahrens nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG iVm §§ 20 Abs 3, 34 WEG erfasst den gesamten Rechnungslegungsanspruch, also auch den Anspruch auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung
§ 20 WEG, § 34 WEG, § 1497 ABGB, Art XLII EGZPO
GZ 5 Ob 4/23h, 05.10.2023
OGH: Nach § 20 Abs 3 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls nach den Regelungen des HeizKG die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen. Die Abrechnung ist innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer auf die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Weise zu übersenden.
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in 3 Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist (§ 34 Abs 1 letzter S WEG). Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt, so ist der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu € 6.000 dazu zu verhalten (§ 34 Abs 3 WEG). Der Auftrag zur (verbesserten) Abrechnung gem § 34 Abs 3 WEG ist nicht durch Exekution nach der EO durchsetzbar, vielmehr wäre in Fortsetzung des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens zu prüfen, ob und inwieweit der Verwalter seiner Verpflichtung nachgekommen ist. In diesem Verfahren hat der Verwalter die Möglichkeit, entsprechend den aufgezeigten Mängeln die erneuerte Abrechnung nochmals zu verbessern und dem Auftrag zu entsprechen.
Gegenstand des Anspruchs auf Rechnungslegung ist eine ordentliche und richtige Abrechnung, wobei die Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit das Vorliegen einer Abrechnung denknotwendig voraussetzt. Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt, so ist der Verwalter daher in einem ersten Schritt zunächst dazu zu verhalten (§ 34 Abs 3 WEG). Durch den entsprechenden Antrag eines Wohnungseigentümers wird die Verjährungsfrist für den Rechnungslegungsanspruch gem § 1497 ABGB unterbrochen.
Die Unterbrechungswirkung der Einleitung eines Außerstreitverfahrens nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG iVm §§ 20 Abs 3, 34 WEG erfasst dabei den gesamten Rechnungslegungsanspruch, also auch den Anspruch auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. (Nur) Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rsp zur Klage auf Rechnungslegung, wonach diese auch die Verjährung hinsichtlich der aufgrund der Angaben begehrten Leistungen unterbricht; und zwar selbst dann, wenn dieses Rechnungslegungsbegehren nicht in einer Stufenklage (gem Art XLII EGZPO) mit einem (unbestimmten) Leistungsbegehren verbunden, sondern gesondert eingebracht wird. Die Verjährung beginnt erst mit der objektiven Möglichkeit der Rechtsausübung. Der seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer kann (und muss) erst bei Vorliegen einer Abrechnung die inhaltlichen Mängel der Abrechnung konkret nennen.
