OGH: Konkludentes Zustandekommen eines Mietvertrags
Der Umstand, dass ein (zukünftiger) Mieter im Hinblick auf einen erwarteten Abschluss eines Mietvertrags schon mit Umbaumaßnahmen im Objekt beginnt (und ein Vermieter dies duldet, wobei sich hier den Feststellungen nicht entnehmen lässt, ob und welchen Personen der Klägerin [einer Aktiengesellschaft], in deren übertragenen Aufgabenbereich dies fiel oder denen in der betreffenden Angelegenheit Vertretungskompetenz zukam, dies bekannt gewesen wäre), zieht nicht zwingend den Schluss nach sich, es müsse schon in jedem Fall ein Mietvertrag abgeschlossen worden sein
§ 863 ABGB
GZ 6 Ob 184/23m, 23.10.2023
OGH: Richtig mag sein, dass die Frage konkludenten Handelns „nach dem gesamten Erklärungsverständnis der konkludenten Handlung zu verstehen und zu beurteilen“ ist. Sie lässt aber in weiterer Folge völlig offen, welches der Klägerin (im Übrigen: zurechenbare) Handeln im vorliegenden Fall vom Erklärungsempfänger eindeutig als Abschluss eines Mietvertrags zu einem schon vor dem 31. 12. 2001 liegenden Zeitpunkt hätte verstanden werden können (der Mietvertrag wurde am 22. 4. 2002 unterfertigt).
Der Umstand, dass ein (zukünftiger) Mieter im Hinblick auf einen erwarteten Abschluss eines Mietvertrags schon mit Umbaumaßnahmen im Objekt beginnt (und ein Vermieter dies duldet, wobei sich hier den Feststellungen nicht entnehmen lässt, ob und welchen Personen der Klägerin [einer Aktiengesellschaft], in deren übertragenen Aufgabenbereich dies fiel oder denen in der betreffenden Angelegenheit Vertretungskompetenz zukam, dies bekannt gewesen wäre), zieht nicht zwingend den Schluss nach sich, es müsse schon in jedem Fall ein Mietvertrag abgeschlossen worden sein. Dies um so weniger, als hier feststeht, dass danach noch zahlreiche Änderungen der Vertragsentwürfe stattfanden und zum damaligen Zeitpunkt zwar Einigkeit über den zu zahlenden Mietzins bestand, allerdings noch „verschiedene wesentliche Vertragspunkte ungeklärt waren (wie zBl die Höhe der von der Bestandnehmerseite zu bezahlenden Aufschließungskosten, der Beginn des Bestandverhältnisses – und damit der Beginn der Mietzinszahlungspflicht –, die genaue Quadratmeterzahl des Objekts oder die Regelung der Zufahrt zur Waschstraße)“. Zudem enthielt der am 22. 4. 2002 unterschriebene Untermietvertrag die Formulierung: „Der gegenständliche Untermietvertrag beginnt mit Unterfertigung des Vertrages […].“
Es bedarf daher entgegen der Auffassung der Beklagten, von deren Rechtsvorgängern für das Jahr 2001 auch kein Mietzins begehrt (oder bezahlt) wurde, keiner Korrektur im Einzelfall, wenn die Vorinstanzen der Rechtsansicht der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (August 2001, jedenfalls aber vor Ende 2001) nicht folgten.
