OGH: Zum Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter F MRG
Wenn die Untermieteinnahmen schwanken, ist es durchaus sachgerecht, bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung auf die Jahresmieteinnahmen abzustellen
§ 30 MRG, § 934 ABGB
GZ 8 Ob 60/23s, 03.08.2023
OGH: Nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter F MRG ist es als wichtiger Grund anzusehen, der den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Der Zweck dieser Gesetzesbestimmung besteht darin, dass der Hauptmieter aus dem ihm zufließenden Untermietzins keinen unbilligen Vorteil ziehen soll. Im Fall mehrerer Teiluntervermietungen sind die vom Hauptmieter erzielten Erlöse insgesamt heranzuziehen.
Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der für die Untervermietung geforderten „Gegenleistung“ ist auf die Grundwertung des § 934 ABGB abzustellen. Dementsprechend wird der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter F MRG idR bejaht, wenn die Einnahmen des Mieters den Hauptmietzins um 100 % oder mehr überschreiten. Für die Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt, ist der Zeitpunkt der Aufkündigung maßgebend. Auch wenn damit stets auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Aufkündigung abgestellt werden muss, ist damit aber nicht gesagt, dass nur die Mieteinnahmen dieses Monats berücksichtigt werden dürften. So hat der OGH bei der tage-, wochen- oder monatsweisen Untervermietung einer Wohnung über eine Internet-Buchungsplattform eine Aufkündigung auch zugelassen, obwohl im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung gerade keine Untervermietung erfolgte, und die Verhältnismäßigkeit der Gegenleistung nach dem Entgelt für die tageweise Anmietung der Wohnung beurteilt.
Wenn die Untermieteinnahmen schwanken, insbesondere weil für eine bestimmte Zeit des Jahres kein oder ein bloß verminderter Untermietzins geschuldet wird, ist es durchaus sachgerecht, bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung auf die Jahresmieteinnahmen abzustellen, weil nur so unsachliche Ergebnisse vermieden werden können. Im Übrigen ist die Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vereinnahmt wird, aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen, sodass insofern keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind die Zahlungen des Untermieters der Summe des Hauptmietzinses und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen. Der OGH hat deshalb bereits ausgesprochen, dass die vom Hauptmieter vorgenommenen Investitionen, die dem Untermieter zugute kommen, mit dem Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung zu berücksichtigen sind.
