OGH: Auf Unterlassung der Untervermietung gerichtete Klage bei vertraglich vereinbartem Verzicht auf Einwendungen gegen die Höhe des Untermietzinses?
Nach § 26 Abs 1 MRG darf der Untermietzins, wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet wird, den vom Untervermieter zu entrichtenden Hauptmietzins grundsätzlich um nicht mehr als 50 vH übersteigen; der zwingende Charakter dieser Vorschrift über die zulässige Höhe des Untermietzinses besteht lediglich im Verhältnis zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter
§ 11 MRG, § 26 MRG, § 30 MRG
GZ 8 Ob 32/23y, 24.05.2023
Im Mietvertrag wurde folgende Vereinbarung getroffen:
„Der Mieter und jeder Nachmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand auch gänzlich unterzuvermieten, wobei der Vermieter keine Einwände erhebt, falls Umstände vorliegen, die einen wichtigen Grund gem § 11 Abs 1 Z 1, 2 und 3 MRG darstellen. (…)
Der Vermieter verzichtet zeitlich unbegrenzt auf die Kündigung dieses Mietverhältnisses, ausgenommen die Kündigungsgründe gem § 30 Abs 2 Z 1 und 3 MRG.“
Nachdem das Mietverhältnis zur vorigen Mieterin geendet hat, untervermieten die Beklagten die Wohnung. Nach dem Vorbringen des Klägers vereinnahmen die Beklagten aufgrund des Untermietvertrags aus dem Jahr 2021 einen Untermietzins von 1.800 EUR, obwohl der von ihnen zu entrichtende Mietzins nur 685,83 EUR beträgt.
OGH: Nach § 11 Abs 1 MRG kann sich der Vermieter auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt, insbesondere weil (Z 1) der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet wird oder (Z 2) der Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt. Der Kläger hat aber kein vertragliches Verbot der Untervermietung vereinbart, sondern ganz im Gegenteil den Beklagten eine gänzliche Untervermietung gestattet und auf Einwendungen selbst für den Fall eines unverhältnismäßig hohen Untermietzinses iSd § 11 Abs 1 Z 2 MRG verzichtet
Richtig ist, dass das vertragliche Verbot der Untervermietung nach § 11 Abs 1 MRG und der entsprechende Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG verhindern sollen, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen. Davon kann hier aber keine Rede sein, weil der Kläger einer Untervermietung der Wohnung unter Verzicht auf Einwendungen gegen die Höhe des Untermietzinses zugestimmt hat. Nach stRsp des OHG ist eine von der Höhe des Untermietzinses unabhängige Zustimmung zur Untervermietung zulässig, sodass eine spätere Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG ausgeschlossen ist. Der vom Kläger geltend gemachte Unterlassungsanspruch widerspricht damit der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung.
Nach § 26 Abs 1 MRG darf der Untermietzins, wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet wird, den vom Untervermieter zu entrichtenden Hauptmietzins grundsätzlich um nicht mehr als 50 vH übersteigen. Der Kläger beruft sich auf die Rsp des OGH, wonach es sich dabei auch um eine Schutzbestimmung für den Vermieter handle, die eine unverhältnismäßige Bereicherung des Hauptmieters durch Untermietentgelte verhindern soll. Dies kann aber nichts daran ändern, dass der zwingende Charakter dieser Vorschrift über die zulässige Höhe des Untermietzinses lediglich im Verhältnis zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter besteht. Der OGH hat deshalb bereits ausgesprochen, dass § 26 MRG die Wirksamkeit einer Zustimmung des Vermieters zur bestmöglichen Verwertung der Mietrechte durch den Mieter unberührt lässt.
