OGH: Zum Betriebsführungs-Contracting mit konzernverbundenem Energieabgeber (WEG)
Vereinbarungen, die entweder eine unbillige Beschränkung oder eine Aufhebung der Nutzungs- oder Verfügungsrechte des Wohnungseigentumsbewerbers oder Wohnungseigentümers bewirken, sind nach § 38 Abs 1 Z 2 WEG unzulässig
§ 38 WEG, § 2 HeizKG, § 17 HeizKG, § 6 KSchG, § 879 ABGB
GZ 4 Ob 235/22w, 25.04.2023
OGH: Nach § 38 Abs 1 Z 2 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte rechtsunwirksam, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, wie insbesondere Vereinbarungen oder Vorbehalte über die Vergabe oder Durchführung von künftigen Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten oder Vermittlungsaufträge jeder Art. Unzulässig sind Vereinbarungen, die entweder eine unbillige Beschränkung oder eine Aufhebung der Nutzungs- oder Verfügungsrechte mit sich bringen. Das sind nach der Rsp solche, die eine einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten der Wohnungseigentümer bewirken, die ein Wohnungseigentumsbewerber bei Gleichgewicht der Vertragslage nicht auf sich nehmen würde.
Hier wird die gesamte Eigentümergemeinschaft im Wohnungskaufvertrag mit dem einzelnen Käufer verpflichtet, die Wärme- und Wasserversorgungsanlagen der Wohnhausanlage kostenlos dem Energieabgeber zur Verfügung zu stellen. Dabei wird weder Dauer, Zweck oder auch nur die begünstigte Person konkret festgelegt. Darin liegt nicht nur eine Beschränkung, sondern eine Aufhebung der Nutzungs- oder Verfügungsrechte der Wohnungskäufer an der Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage. Weiters soll die Abrechnung und Verrechnung der Kosten dieser Wärme- und Wasserversorgung zukünftig gemäß den Bestimmungen dieser Verträge erfolgen. Dies erweckt den Eindruck, dass ein Wechsel des Energieabgebers oder auch nur eine Neuverhandlung der Konditionen auch zu einem späteren Zeitpunkt unzulässig sind. Schließlich fehlt auch ein Hinweis darauf, dass mit einer mit der Beklagten im Konzernverbund stehenden Gesellschaft kontrahiert wird. Wenn wirtschaftlich verflochtene Unternehmen künstlich in die Vertragskette hineindrängen, besteht aber die dem Wohnungskäufer hier nicht bewusste Gefahr, dass diese sachlich nicht zu rechtfertigende Zusatzentgelte lukrieren.
Eine sachliche Rechtfertigung für diese konkreten Vorgaben zur Nutzung der Versorgungsanlage ist aus dem Vorbringen der Beklagten nicht erkennbar. IdZ sei auch darauf hingewiesen, dass bei Abschluss von Versorgungsverträgen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern mit einem Dritten sowohl die Abrechnung durch die Eigentümergemeinschaft anhand der Kriterien des HeizKG als auch die Möglichkeit einer Kontrolle derselben im Außerstreitverfahren entfällt, sodass der konkrete Vertragsinhalt und das gegenseitige Vertrauen die Rechtsposition der Wohnungseigentümer besonders stark beeinflussen.
