OGH: Zur Umwandlung einer Simultanhypothek in einzelne Singularhypotheken
Jedenfalls bei Schuldner- und/oder Gläubigerwechsel ist die Aufteilung einer Simultanhypothek auf mehrere Singularhypotheken unter Löschung der Anmerkung der Simultanhaftung zulässig
§ 15 GBG, § 26 GBG, § 896 ABGB, § 1360 ABGB, § 222 EO
GZ 5 Ob 234/22f, 12.04.2023
OGH: Die Umwandlung einer Simultanhypothek in einzelne Singularhypotheken unter Aufgabe der ungeteilten Haftung sowie Löschung der Anmerkung der Simultanhaftung entspricht den Bedürfnissen der Praxis gerade iZm größeren Bauvorhaben, bei denen der finanzierende Hypothekargläubiger als Kreditgeber des Bauträgers an mehreren Liegenschaften simultan gesichert ist, die in weiterer Folge unter Wechsel des Realschuldners an verschiedene Bauherrn verkauft werden. Könnte eine Umwandlung nicht erfolgen, würde die einzelnen Eigentümer die dingliche Haftung für die gesamte Schuld unverändert weiter treffen.
Bei einem Schuldner- oder Gläubigerwechsel ist kein gesetzliches Hindernis zu sehen, das gegen die grundbücherliche Durchführung einer zwischen Hypothekargläubiger und Liegenschaftseigentümern vereinbarten Umwandlung spräche. Eine Teilung der simultan besicherten Forderung verbietet auch § 15 GBG nicht, der es dem Simultanpfandgläubiger überlässt, sogar die Bezahlung der ganzen Forderung nur aus einer einzelnen Pfandsache zu verlangen oder einzelne simultan haftende Pfandsachen ganz oder teilweise aus der Haftung zu entlassen.
Jedenfalls bei Schuldner- und/oder Gläubigerwechsel ist daher die Aufteilung einer Simultanhypothek auf mehrere Singularhypotheken unter Löschung der Anmerkung der Simultanhaftung zulässig. Deren Verbücherung bedarf einer grundbuchsfähigen Vereinbarung zwischen sämtlichen haftenden Liegenschaftseigentümern und dem Hypothekargläubiger, weil sie grundbuchsrechtlich in Form einer Einverleibung einer Teillöschung und Löschung der Anmerkung der Simultanhaftung zu erfolgen hat und eine Änderung des Grundgeschäfts bewirkt. Eine derartige Vereinbarung sämtlicher mithaftenden Liegenschaftseigentümer regelt durch die Aufteilung der einheitlichen Forderung auf Einzelforderungen und entsprechende Singularhypotheken deren Innenverhältnis und lässt damit keinen Raum mehr für Rückgriffs- und Ausgleichsansprüche zwischen den einzelnen Liegenschaftseigentümern aufgrund unverhältnismäßiger Inanspruchnahme. Da nachrangige Hypothekare grundsätzlich keinen Vertrauensschutz genießen und Rückgriffsansprüche nur in dem Umfang haben können, als sie diese von den verkürzten Liegenschaftseigentümern als ihren Vertragspartnern ableiten können, bedarf es im Fall einer derartigen Vereinbarung sämtlicher Liegenschaftseigentümer mit dem Simultanpfandgläubiger keiner grundbuchsfähigen Zustimmung der Nachhypothekare zur Aufteilung.
