OGH: Zur Immissionsabwehrklage gegen den Mieter
Trifft den Mieter nach dem Mietvertrag mit der Bauberechtigten die Verpflichtung zur Wartung bzw Instandhaltung des Dachgullys samt dem Wasserablaufsystem und liegt die Immissionsursache in einer Verstopfung des Ablaufsystems, die durch eine Wartung bzw Instandhaltung beseitigt werden kann, so ist der Beklagte als Mieter des Gebäudes für den störenden Zustand verantwortlich
§ 364 ABGB, § 523 ABGB, § 6 BauRG
GZ 3 Ob 21/23v, 19.04.2023
OGH: Im Anlassfall besteht die Immissionsquelle in einem Gully auf dem Pultdach des dem Bauberechtigten gehörenden Gebäudes. Die Einwirkung geht somit vom Gebäude auf dem Grundstück des Beklagten aus und ist damit grundsätzlich, ohne Hinzutreten besonderer Umstände, der Bauberechtigten zuzurechnen. Mangels jeglicher rechtlicher Einflussmöglichkeiten auf die Bauberechtigte als Fruchtgenussberechtigte kann der beklagte Liegenschaftseigentümer nicht als mittelbarer Störer nach § 364 Abs 2 ABGB in Anspruch genommen werden. An dieser Beurteilung könnte auch allein der Umstand nichts ändern, dass der beklagte Liegenschaftseigentümer das fremde Gebäude gemietet hat, weil ihm in dieser Hinsicht nur die Stellung als Mieter zukommt und die Verantwortung für das Gebäude beim Bauberechtigten verbleibt.
Fraglich bleibt aber, inwieweit den Beklagte eine Haftung als unmittelbaren Störer treffen kann. Dies ist insoweit denkbar, als hier der Beklagte als Mieter des Gebäudes den beeinträchtigten Zustand geschaffen hat oder eigenverantwortlich aufrechterhält.
Dazu haben die Kläger vorgebracht, dass nach dem Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Bauberechtigten den Beklagten die ordnungsgemäße Instandhaltung des Objekts treffe und das (Wasser-)Ablaufsystem regelmäßig zu warten sei, um eine Verstopfung der Ablaufrohrleitung und dadurch verursachte Wassereintritte zu verhindern.
Trifft den Beklagte nach dem Mietvertrag mit dem Bauberechtigten die Verpflichtung zur Wartung bzw Instandhaltung des Dachgullys samt dem Wasserablaufsystem und liegt die Immissionsursache in einer Verstopfung des Ablaufsystems, die durch eine Wartung bzw Instandhaltung beseitigt werden kann, so ist der Beklagte als Mieter des Gebäudes für den störenden Zustand verantwortlich, weshalb seine Passivlegitimation zu bejahen wäre.
Die Vorinstanzen haben hier die mögliche Haftung des Beklagten als unmittelbaren Störer nicht ausreichend berücksichtigt. Da zu den vom Beklagten übernommenen Instandhaltungspflichten nach dem Inhalt des Mietvertrags mit dem Bauberechtigten sowie zu den Ursachen der von den Klägern beanstandeten Wassereintritte bisher keine Feststellungen getroffen wurden, liegen relevante sekundäre Feststellungsmängel vor, die eine abschließende Beurteilung verhindern.
