OGH: Zur Präklusivfrist des § 16 Abs 8 S 3 MRG
Bei vorzeitiger Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstands nach § 1118 zweiter F ABGB beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 S 3 MRG) mit Zustellung der Räumungsklage
§ 16 MRG, § 30 MRG, § 33 MRG, § 1118 ABGB
GZ 5 Ob 15/23a, 14.04.2023
OGH: Gem § 16 Abs 8 S 3 MRG endet bei befristeten Hauptmietverhältnissen die dreijährige Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Verlängerung der Präklusivfrist soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen, zumal er ab diesem Zeitpunkt nicht mehr unter dem Druck steht, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden. Die ratio der Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG ist im Fall des befristeten Bestandverhältnisses, dass der Mieter in seiner Willensfreiheit durch die Hoffnung auf eine Vertragsverlängerung oder Umwandlung des Vertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis verdünnt sein könnte.
Nach stRsp ist eine auf § 1118 zweiter F ABGB gestützte Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters als Erklärung der Auflösung des Mietverhältnisses zu werten, das Mietverhältnis wird bereits mit Zustellung dieser Klage aufgelöst. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG aufgekündigt oder nach § 1118 zweiter F ABGB aufgelöst wurde, hat zwar nach § 33 Abs 2 und 3 MRG die Möglichkeit, die Aufkündigung oder Auflösung durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abzuwenden, dies aber nur unter der Voraussetzung, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Diesfalls wird die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, rückwirkend unwirksam. Die Behauptungs- und Beweispflicht für das Fehlen des groben Verschuldens liegt beim Mieter, jeder Zweifel geht zu seinen Lasten.
Jedenfalls in Fällen, in denen der Mieter schon mangels ausreichenden Vorbringens zu den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 und 3 MRG die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstands nach § 1118 zweiter F ABGB nicht mehr ex tunc beseitigen kann, beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 S 3 MRG) mit Zustellung der Räumungsklage. Angesichts der ratio für die Verlängerung der Frist besteht kein Anlass, diese Bestimmung so auszulegen, dass die Auflösung des Mietverhältnisses iSd genannten Bestimmung frühestens mit der Rechtskraft eines dem Räumungsbegehren stattgebenden Urteils eintritt.
