OGH: Zur Realteilung von Grundstücken
Stimmen die betroffenen Miteigentümer der Bildung einer neuen Miteigentumsgemeinschaft zu, steht dieser Form der Verschiedenbehandlung der realen Teilungsmasse nichts entgegen
§ 843 ABGB
GZ 5 Ob 151/22z, 31.01.2023
OGH: Gem § 843 ABGB ist die Realteilung (Naturalteilung) die Regel und die Zivilteilung die Ausnahme. Das Gesetz räumt der Realteilung damit den Vorrang ein. Die Zivilteilung kommt nur in Betracht, wenn eine Realteilung nicht möglich ist. Die Realteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen; sie ist tunlich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen enthalten bleibt.
Bei der Beurteilung der Möglichkeit einer Realteilung ist von der objektiven gegenwärtigen Beschaffenheit der Gesamtliegenschaft auszugehen. Fiktive Sachverhalte haben demgegenüber außer Betracht zu bleiben. Maßgeblich ist der (von Sachverständigen) unter Berücksichtigung des schlichten Miteigentums ermittelte Verkehrswert. Bei der Ermittlung des Werts der Liegenschaft vor der Teilung ist daher das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen. Die Unzulässigkeit einer Realteilung wegen beträchtlicher Wertminderung kann durch eine Erklärung des Teilungswilligen, den anderen Miteigentümern deren Anteil an der Wertminderung der Liegenschaft auszugleichen, entkräftet werden. Die Wertverminderung wäre dann nicht zu berücksichtigen.
Die hier von den Beklagten im Verfahren vorgeschlagenen Varianten der Naturalteilung basieren darauf, dass den 4 Beklagten Miteigentum an einem der zwei neuen Grundstücke zugewiesen wird. In der älteren Rsp wurde eine Realteilung unter Zuweisung gemeinsamer Quoten an einzelnen Teilen als unzulässig angesehen. Miteigentümer sollten nicht zur Eingehung neuer Eigentümergemeinschaften gezwungen werden. Diese ältere Rsp hatte aber eine aufgezwungene Miteigentümergemeinschaft vor Augen. Stimmen die betroffenen Miteigentümer der Bildung einer neuen Miteigentumsgemeinschaft zu, steht dieser Form der Verschiedenbehandlung der realen Teilungsmasse nichts entgegen. Die Gleichbehandlung der Teilhaber bei der Realteilung unterliegt auch im gerichtlichen Verfahren auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft der Disposition der davon Betroffenen.
