OGH: Zur Schriftform bei Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels (WEG)
Eine allgemein formulierte Übernahme der „bestehenden Rechte und Lasten“ im schriftlichen Vertrag des Rechtsnachfolgers eines Wohnungseigentumsobjekts reichte aus, um der Schriftform nach § 19 Abs 2 WEG 1975 idF 3.
§ 32 WEG, § 19 WEG 1975
GZ 5 Ob 182/22h, 21.12.2022
OGH: Gem § 32 Abs 2 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer (ua) einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach § 32 Abs 1 WEG abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Die Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit führt dazu, dass die Abrechnungseinheit „Liegenschaft“ unterteilt wird und innerhalb der Liegenschaft für jede Einheit, etwa bestimmte Häuser einer Liegenschaft, eigene Abrechnungen zu legen sind.
Von 1975 bis zum 3. WÄG (1994) war die Rechtslage zur Wirksamkeit einer seinerzeit wirksamen mündlichen Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer über einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile abweichenden Aufteilungsschlüssel so, dass ein durch Rechtsnachfolge neu hinzukommender Wohnungseigentümer nur dann an die Vereinbarung gebunden war, wenn er dieser in Schriftform beigetreten oder in einer ebenfalls dem Schriftlichkeitsgebot des § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 genügenden Weise in die Rechtsstellung des früheren Miteigentümers (seines Einzelrechtsvorgängers) eingetreten war. Ein konkludenter Beitritt eines Wohnungseigentümers zu einer bestehenden Vereinbarung kam nicht in Betracht. Wenn ein Einzelrechtsnachfolger, dem ein diesbezügliches Entscheidungsrecht zustand, den Beitritt zur seinerzeitigen (noch mündlich bzw konkludent wirksam geschlossenen) Vereinbarung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer ablehnte und damit die gesetzlich geforderte Übereinstimmung aller Miteigentümer nicht mehr erreicht werden konnte, war die getroffene Vereinbarung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer hinfällig.
Ab dem Inkrafttreten des 3. WÄG sah § 19 Abs 2 WEG 1975 neben der Möglichkeit der Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels auch die einer Vereinbarung über gesonderte Abrechnungseinheiten vor. Der Wechsel eines Miteigentümers hatte für den wirksam vereinbarten Aufteilungsschlüssel oder die Abrechnungseinheit keine Auswirkung mehr.
Da aber eine allgemein formulierte Übernahme der „bestehenden Rechte und Lasten“ im schriftlichen Vertrag des Rechtsnachfolgers eines Wohnungseigentumsobjekts ausreichte, um der Schriftform nach § 19 Abs 2 WEG 1975 idF 3. WÄG zu genügen, lässt sich dies hier auch auf die schriftlichen Erklärungen des Beklagten im Bezug auf die gesonderte Verrechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten für die einzelnen Gebäude der Anlage übertragen.
