OGH: Nutzflächenberechnung nach §17 MRG – zur Qualifikation eines Raums als „Loggia“
Für die Qualifikation eines Raums bei der Nutzflächenberechnung nach §17 MRG als „Loggia“ ist darauf abzustellen, dass dieser an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Begrenzungswand umgeben ist, wobei bei der Frage, ob eine derartige Begrenzung vorliegt, die ähnlich massiv ist wie Mauerwerk, ein Beurteilungsspielraum besteht; mehrfach hat der Fachsenat darauf abgestellt, ob die in Frage stehende (Außen-)Fläche als „Raum“ angesehen werden kann, was im Regelfall eine Integration in den Baukörper voraussetzt
§ 17 MRG
GZ 5 Ob 165/22h, 20.10.2022
OGH: Der Begriff „Loggia“ kommt in keinem miet-/wohnungsrechtlichen Bundesgesetz vor. Nach der gefestigten Rsp des Fachsenats ist unter einer in die Nutzfläche einzurechnenden „Loggia“ ein nach vorne offener, von seitlichen Wänden, einem Boden und einer Decke begrenzter Raum (also ein zumindest fünfseitig umbauter Raum) zu verstehen, der meist in das Gebäude eingeschnitten und dessen nach außen freie Öffnung durch ein Geländer oder eine Brüstung abgegrenzt ist. Für die Qualifikation eines Raums bei der Nutzflächenberechnung nach §17 MRG als „Loggia“ ist somit darauf abzustellen, dass dieser an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Begrenzungswand umgeben ist, wobei bei der Frage, ob eine derartige Begrenzung vorliegt, die ähnlich massiv ist wie Mauerwerk, ein Beurteilungsspielraum besteht (5 Ob 107/01y [einfach verglaste Aluminiumkonstruktion – Nutzflächenrelevanz bejaht]; 5 Ob 12/08p [Abdeckung von Spalten in der Seitenbegrenzung mittels Holzleisten – Nutzflächenrelevanz verneint]). Mehrfach hat der Fachsenat darauf abgestellt, ob die in Frage stehende (Außen-)Fläche als „Raum“ angesehen werden kann, was im Regelfall eine Integration in den Baukörper voraussetzt. Diese Beurteilung ist typischerweise von der Ausgestaltung im Einzelfall abhängig.
Dass die kleinere, unmittelbar der Terrassentüre der Reihenhäuser vorgelagerte Fläche, die in den Baukörper derart eingeschnitten ist, dass sie links und rechts durch eine Mauer, darunter durch die Terrasse und darüber durch den ersten Stock des Reihenhauses begrenzt wird, als Loggia zu werten und daher nutzflächenrelevant ist, ist im Revisionsrekursverfahren nicht mehr strittig. Die daran anschließende größere Fläche wird zwar unten durch die Terrasse und rechts und links durch zwei Mauern, die an die Außenfassade des Hauses fugenlos anschließen und von der Terrasse über das Erdgeschoss und den ersten Stock des Reihenhauses bis zum vorgezogenen Dach reichen, begrenzt. Eine unmittelbare Abgrenzung dieses Bereichs zwischen Erdgeschoss und erstem Stock gibt es nach den Feststellungen aber nicht, diese wird erst oberhalb des ersten Stocks des Reihenhauses durch ein vorgezogenes Dach gebildet. Wenn das Rekursgericht davon ausging, diese Fläche sei in den Baukörper nicht eingeschnitten, lasse kein Raumgefühl mehr zu, woran nichts ändere, dass das erste Obergeschoß Teil des Reihenhauses sei, weshalb sie nach allgemeiner Anschauung daher nicht mehr als Raum zu verstehen sei, ist dies im Einzelfall nicht zu beanstanden. Soweit die Revisionsrekurswerberin dagegen einwendet, die höchstgerichtliche Rsp verlange über das Kriterium der fünf-seitigen (massiven) Begrenzung hinaus keine weiteren Anforderungen für die Qualifikation als Raum, widerspricht dies der bereits zitierten Rsp des Fachsenats, die eben darauf abstellt, ob die in Frage stehende (Außen-)Fläche als „Raum“ angesehen werden kann. Eine Abweichung von höchstgerichtlicher Rsp ist daher nicht zu erkennen.
Die im Revisionsrekurs zitierte E 5 Ob 105/88 ist nicht einschlägig. Dort hatte der OGH die Bodenfläche eines Aufzugsschachts für einen nur innerhalb des Mietobjekts verwendbaren und sich über mehrere Etagen erstreckenden Aufzug zu beurteilen und ging von dessen Nutzflächenrelevanz aus. Für die hier zu beurteilende Frage, ob eine dem Mietobjekt vorgelagerte freie Fläche als „Raum“ und damit als Loggia und nutzflächenrelevant zu werten ist, bietet diese Entscheidung keine Aufschlüsse.
