OGH: Zum Schriftformgebot nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG
Bei Beteiligung mehrerer Miteigentümer auf Vermieterseite ist die Schriftform gewahrt, wenn der die Befristungsvereinbarung unterfertigende Miteigentümer von den übrigen ausreichend bevollmächtigt ist; eine schriftliche Vollmacht ist nicht erforderlich
§ 6 MRG, § 29 MRG, § 886 ABGB
GZ 5 Ob 150/21a, 21.03.2022
OGH: Gem § 16 Abs 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von 3 Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Im Fall des Aneinanderreihens zulässig befristeter Mietverträge läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG so lange nicht ab, als nicht 6 Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen wird. Ist eine vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses gesetzlich nicht durchsetzbar, dann beginnt die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG nach der Rsp bereits mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu laufen.
Die Antragsgegner begründen hier die behauptete Unwirksamkeit der Befristungsvereinbarungen mit der Verletzung des Schriftformgebots nach § 29 MRG.
Zur Wahrung des Schriftformgebots nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG genügt es, wenn aus der Vertragsurkunde, die von beiden Vertragsparteien unterfertigt ist, sowohl die Befristungsvereinbarung als auch die Vertragspartner, die die Erklärung abgaben, zuverlässig entnommen werden können. Wenn auf einer Vertragsseite mehrere Parteien beteiligt sind, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn alle Parteien unterschrieben haben. Der Zweck der im MRG für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Dem Mieter soll noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einlässt. Für den Vermieter erschöpft sich die Bedeutung des in § 29 Abs 1 Z 3 MRG normierten Schriftlichkeitsgebots hingegen in der Beweiserleichterung. Für den wirksamen Abschluss einer Befristungsvereinbarung durch einen Vertreter des Vermieters reicht daher eine mündliche Vollmachtserteilung aus. Insoweit steht die eigenhändige Unterfertigung der Befristungsvereinbarung durch einen Parteienvertreter also der Unterfertigung durch die Partei gleich. Die Vollmacht des Mieters bedarf hingegen der Schriftform. Für diesen Fall folgt daraus, dass bei Beteiligung mehrerer Miteigentümer auf Vermieterseite die Schriftform gewahrt ist, wenn der die Befristungsvereinbarung unterfertigende Miteigentümer von den übrigen ausreichend bevollmächtigt ist. Eine schriftliche Vollmacht ist nicht erforderlich.
