OGH: Zur Zwangsverwaltung gem § 6 Abs 2 MRG
Das Gericht hat im kontradiktorischen Verfahren zu prüfen, ob etwa im Hinblick auf bereits begonnene Erhaltungsarbeiten die Verwalterbestellung noch notwendig ist
§ 6 MRG, § 37 MRG, § 7 EO
GZ 5 Ob 151/21y, 28.09.2021
OGH: Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen (§ 6 Abs 1 MRG). Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag ist ein Exekutionstitel, der nach fruchtlosem Ablauf der zur Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das Haus einen Verwalter zu bestellen (§ 6 Abs 2 MRG).
Aus dieser unmissverständlichen Gesetzeslage ergibt sich, dass der Auftrag gem § 6 Abs 1 MRG - analog § 7 Abs 1 EO - die Art und den Umfang der Erhaltungsarbeit so bestimmt umschreiben muss, dass er Grundlage für eine Vollstreckung nach § 6 Abs 2 MRG sein kann. Wenn auch an den Antrag des Mieters auf Durchführung dieser Arbeiten in Bezug auf die Bestimmtheit des Begehrens keine allzu strengen Anforderungen zu stellen sind, muss nach der Rsp ein Antragsteller nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens gegebenenfalls deshalb zur Präzisierung seines Begehrens angeleitet werden.
Die Zwangsverwaltung gem § 6 Abs 2 MRG ist eine Fortsetzung des Titelverfahrens, sodass über die Bewilligung im Titelverfahren zu entscheiden ist, im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG sind auch allfällige Einstellungsgründe zu prüfen. Das Gericht hat sich demnach im kontradiktorischen Verfahren mit der Notwendigkeit der Verwalterbestellung etwa im Hinblick auf bereits begonnene Erhaltungsarbeiten auseinanderzusetzen. Anders als bei der Exekutionsbewilligung nach § 7 EO ist vor Bestellung des Verwalters nach § 6 Abs 2 MRG zur Vollstreckung eines Titels nach § 6 Abs 1 MRG zu prüfen, ob die Durchführung der beauftragten Arbeiten tatsächlich unterblieben ist. All dies ändert aber nichts daran, dass das Verfahren nur der Durchsetzung des Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG dient und der darauf abzielende Antrag daher nicht als selbständiges Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG anzusehen ist. § 6 Abs 2 MRG ist eindeutig zu entnehmen, dass die Bestellung eines Verwalters zur Vollstreckung eines Titels nach § 6 Abs 1 MRG nur voraussetzt, dass trotz Verstreichens der gesetzten Frist die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten unterblieben ist und der Antrag im Exekutionstitel Deckung findet. Nur wenn sich herausstellt, dass mit der alsbaldigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der die bewilligte Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG einzustellen sein werde, könnte der Exekutionsantrag ungeachtet der bereits abgelaufenen Leistungsfrist abgewiesen werden.
