OGH: Zur Zusage der Einräumung von Baurechtswohnungseigentum
Die Klage des Baurechtswohnungseigentumsbewerbers lautet auf Einwilligung in die Einverleibung seines Baurechts auf den Mindestanteil verbunden mit Baurechtswohnungseigentum am zugesagten Objekt
§ 6a BauRG, § 3 WEG, §§ 45 ff WEG, § 51 WEG, § 914 ABGB
GZ 8 Ob 47/20z, 25.08.2020
OGH: Nach § 6a BauRG kann einem Bauberechtigten von den anderen Bauberechtigten Wohnungseigentum eingeräumt werden (Baurechtswohnungseigentum). Das WEG gilt für das Baurechtswohnungseigentum sinngemäß. Für die Begründung von Baurechtswohnungseigentum ist kein Miteigentum an der Baurechtsliegenschaft notwendig, sondern lediglich Teilhaberschaft am Baurecht selbst. Sie kann in den in § 3 Abs 1 WEG aufgezählten Formen erfolgen, insbesondere durch einen Baurechtswohnungseigentumsvertrag, wobei an die Stelle der Miteigentümer der Liegenschaft sämtliche anteilig Bauberechtigten treten. Eine Mehrheit von Bauberechtigten kann durch ursprüngliche Einräumung des Baurechts an eine Personenmehrheit oder durch nachträgliche Übertragung von ideellen Anteilen des Baurechts entstehen, und zwar nach Maßgabe des § 6a BauRG auch zur Begründung von Baurechtswohnungseigentum. Auch die Begründung von „vorläufigem Baurechtswohnungseigentum“ durch den Alleinbauberechtigten ist analog §§ 45 ff WEG möglich. Sobald nach der Einverleibung des vorläufigen Baurechtswohnungseigentums eine andere Person als der Alleinbauberechtigte einen Anteil am Baurecht erwirbt, geht iSd § 51 WEG das vorläufige Baurechtswohnungseigentum in Baurechtswohnungseigentum über. Einer Zustimmung des Liegenschaftseigentümers bedarf die Einräumung von Baurechtswohnungseigentum nicht. Der Bauberechtigte kann Baurechtswohnungseigentumsorganisator gem § 2 Abs 6 WEG sein. Die Klage des Baurechtswohnungseigentumsbewerbers lautet auf Einwilligung in die Einverleibung seines Baurechts auf den Mindestanteil verbunden mit Baurechtswohnungseigentum am zugesagten Objekt.
Für die schriftliche Zusage von Wohnungseigentum genügt eine Punktation mit hinreichend genauer Bezeichnung des Wohnungseigentumsobjekts und der vom Wohnungseigentumsbewerber zu erbringenden Leistungen. Diese begründet Erfüllungsansprüche, wenn die Parteien schriftlich festlegen und den Willen äußern, sich schon mit der Unterfertigung des „Aufsatzes“ zu binden. Ein ohne Einhaltung der Schriftform abgeschlossener Vertrag auf Einräumung des Wohnungseigentums ist zwischen den Parteien selbst weder als Hauptvertrag noch als Vorvertrag verbindlich und berechtigt nicht zur Klage auf Vertragsabschluss, Unterfertigung des Vertrags oder Einräumung des Wohnungseigentums. Bei einer Option ist die Schriftform für beide Willenserklärungen, nämlich die Optionsvereinbarung und die Optionserklärung, zu fordern. Allerdings sind an den Wortlaut der „Zusage“ keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Es ist nicht notwendig, dass die schriftliche Erklärung des Wohnungseigentumsorganisators das Wort „Zusage“ oder ein gleichbedeutendes Wort enthält; es genügt, wenn die nach § 914 ABGB vorzunehmende Auslegung dieser Erklärung in ihrer Gesamtheit dazu führt, dass ihm der Wohnungseigentumsorganisator damit die Einräumung des Wohnungseigentumsrechts an einer bestimmt bezeichneten selbstständigen Wohnung zusagen wollte.
