OGH: Zur Sicherung des Erwerbers von Wohnungseigentum
Selbst wenn man die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erwerbers als ausreichende grundbücherliche Sicherstellung iSd § 9 BTVG erachtete, wäre dennoch die Anmerkung der Zusage nach § 40 Abs 2 WEG erforderlich
§ 4 BTVG, § 7 BTVG, §§ 9 f BTVG, § 37 WEG, § 40 WEG
GZ 6 Ob 171/19v, 25.06.2020
OGH: Gem § 7 BTVG hat der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust der von diesem aufgrund des Bauträgervertrags geleisteten Zahlungen mit Ausnahme seiner Zahlungen für Abgaben und Steuern sowie für die Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung zu sichern. Die Sicherung kann entweder durch schuldrechtliche Sicherung (§ 8 BTVG), durch grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der zu bebauenden Liegenschaft iVm der Zahlung nach Ratenplan (§§ 9 und 10 BTVG) oder durch pfandrechtliche Sicherung (§ 11 BTVG) erfolgen (§ 7 Abs 2 BTVG). Gem § 4 Abs 1 Z 7 BTVG muss der Bauträgervertrag jedenfalls die Art der Sicherstellung des Erwerbers enthalten. Der Treuhänder hat den Erwerber über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Sicherung nach § 7 BTVG zu belehren (§ 12 Abs 3 Z 1 lit a BTVG). Gem § 7 Abs 4 BTVG werden Ansprüche des Bauträgers erst fällig, wenn und soweit die vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen. Dies bedeutet, dass im jeweiligen Zahlungszeitpunkt stets ein Sicherungsmodell gewährleistet sein muss. Dabei kommt es auf die Weiterleitung in die Verfügungsmacht des Bauträgers, nicht auf die Zahlung an den Treuhänder an. Unabhängig vom gewählten Sicherungsmodell knüpft § 37 Abs 1 WEG die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungen an die Eintragung der Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG.
Hier hätten die Parteien im Fall der Vereinbarung einer § 7 BTVG entsprechenden Sicherung das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung iVm Zahlung nach Ratenplan (§§ 9 und 10 BTVG) gewählt. Zu diesem Sicherungsmodell sieht § 9 Abs 2 BTVG vor, dass bei einem Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gem § 40 Abs 2 WEG eine „ausreichende bücherliche Sicherstellung“ des Erwerbers darstellt. Dies bedeutet aber nicht, dass diese bücherliche Anmerkung für sich genommen ausreichend ist: Vielmehr stellt sie nur ein Element der Sicherung dar, zu dem zahlreiche weitere, wie insbesondere die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit nach § 9 Abs 3 BTVG gehören. Die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG entfaltet Rechtswirkungen zugunsten des Erwerbers, die durch den Erwerb von schlichtem Miteigentum noch nicht erreicht sind, weil die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG nicht nur den Schutz des Erwerbs des Mindestanteils, sondern auch des darüber hinausgehenden Erwerbs des Wohnungseigentums als beschränktes dingliches Nutzungs- und Verfügungsrecht bezweckt. Selbst wenn man die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erwerbers daher als ausreichende grundbücherliche Sicherstellung iSd § 9 BTVG erachtete, wäre auch die Anmerkung der Zusage nach § 40 Abs 2 WEG erforderlich, weil nur damit der Erwerb der vereinbarten Rechtsstellung ausreichend abgesichert ist.
