OGH: Erhaltungsarbeit iSd § 3 MRG (iZm maximal zwei Jahre wirksamen Provisorien)
In der E 5 Ob 143/14m verlangte der Senat, die aufgetragene Erhaltungsarbeit müsse dazu führen, dass das neuerliche Auftreten der Schadensgeneigtheit oder Reparaturbedürftigkeit für eine erhebliche und nicht nur geringe Dauer ausgeschlossen werden kann; er forderte dort den jedenfalls mehrjährigen Bestand einer derartigen Maßnahme, der hier – aufgrund der festgestellten maximal zwei Jahre währenden Wirksamkeit der Provisorien – nicht erreicht ist; dass die Vorinstanzen davon ausgingen, die Reparaturbedürftigkeit bzw Schadensgeneigtheit sei hier nicht nachhaltig beseitigt worden, hält sich somit im Rahmen bereits vorliegender Rsp und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall
§ 3 MRG
GZ 5 Ob 2/20k, 14.04.2020
OGH: Nach stRsp ist alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, allgemeiner Teil des Hauses. Dass die Außenfassade, die Außenfenster und das Dach als allgemeine Teile des Hauses grundsätzlich in die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 1 iVm § 3 Abs 2 Z 1 MRG fallen, zieht die Antragsgegnerin nicht in Zweifel.
Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit – auch im Rahmen der dynamischen Erhaltung – ist nach der Rsp ein Mangel iSd Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Wenn die Vorinstanzen aufgrund des festgestellten Sachverhalts, wonach Außenfenster samt Fensterbänken entfernt und durch provisorische Holzbretterfensterbänke samt Holzverschalung ersetzt wurden und nach Entfernung des Daches nun als Abdichtungsebene der – derzeit dichte – Fußboden des vierten Obergeschoßes fungiert, von einer Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit ausgingen, hält sich dies im Rahmen bereits vorliegender höchstgerichtlicher Rsp. Allgemein sind Schäden an Außenfenstern ebenso als ernste Schäden des Hauses zu qualifizieren wie die Gefährdung der Dachkonstruktion etwa durch (drohende) Durchnässung des Mauerwerks. Die errichteten Provisorien werden nach den Feststellungen je nach Witterungseinfluss und Wartung nur eine Lebensdauer von ca zwei Jahren (ab ihrer Errichtung Oktober/November 2018) haben.
Auf die von der Antragsgegnerin als erheblich angesehene Frage, welche Qualität iSe geforderten Bestandsdauer die vom Vermieter geschuldeten Erhaltungsarbeiten haben müssen, kommt es aufgrund der unverändert zu bejahenden Schadensgeneigtheit nicht an. Im Übrigen stellt die stRsp des Fachsenats zur vergleichbaren Frage der Qualifikation von die Schadensursache nicht dauerhaft beseitigenden Maßnahmen als Erhaltungsarbeit regelmäßig darauf ab, ob wirtschaftliche und technische Gegebenheiten und Möglichkeiten (iSd Generalklausel des § 3 Abs 1 erster Satz MRG) bestehen, den Schaden, wenn nicht auf Dauer, so doch für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. In der E 5 Ob 143/14m verlangte der Senat, die aufgetragene Erhaltungsarbeit müsse dazu führen, dass das neuerliche Auftreten der Schadensgeneigtheit oder Reparaturbedürftigkeit für eine erhebliche und nicht nur geringe Dauer ausgeschlossen werden kann. Er forderte dort den jedenfalls mehrjährigen Bestand einer derartigen Maßnahme, der hier – aufgrund der festgestellten maximal zwei Jahre währenden Wirksamkeit der Provisorien – nicht erreicht ist. Dass die Vorinstanzen davon ausgingen, die Reparaturbedürftigkeit bzw Schadensgeneigtheit sei hier nicht nachhaltig beseitigt worden, hält sich somit im Rahmen bereits vorliegender Rsp und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall.
