OGH: Zur Frage, ob die Investitionen des Rechtsvorgängers des Untervermieters als Aufwendungen zur Verbesserung iSd § 26 zweiter Satz MRG zu berücksichtigen sind
Die vom Hauptmieter zur Schaffung eines Bestandobjekts getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gem § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands angemessen zu berücksichtigen, sofern sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind; wollte man – wie der Antragsteller argumentiert – die Hauptmieterin, die die unbrauchbare Wohnung im Dachgeschoß neu errichtete und dann untervermietete, bei der Ermittlung des nach § 26 MRG zulässigen Untermietzins auf die „Urkategorie“ nach dem ursprünglichen Hauptmietvertrag verweisen, ohne die Investitionen als Aufwendungen zur Verbesserung zu berücksichtigen, würde dies die in der Rsp anerkannte Überlegung konterkarieren, dass der Untermieter jedenfalls eine Gegenleistung schuldet, die sich am Zustand des Unterbestandobjekts bei Vertragsabschluss orientieren soll
§ 26 MRG
GZ 5 Ob 196/19p, 20.02.2020
OGH: Die Frage, ob auch Investitionen des Rechtsvorgängers des Untervermieters als Aufwendungen zur Verbesserung iSd § 26 zweiter Satz MRG zu berücksichtigen sind, ist durch höchstgerichtliche Rsp bereits geklärt. Die ausführlich begründete Entscheidung 5 Ob 85/14g sprach in einem vergleichbaren Fall aus, dass die vom Hauptmieter zur Schaffung eines – in einem Dachgeschoß gelegenen – Bestandobjekts getätigten Investitionen bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gem § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands angemessen zu berücksichtigen sind, sofern sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind. Auch dort hatte die Rechtsvorgängerin der Hauptmieterin das Objekt der Kategorie D zum Zweck angemietet, es auf eigene Kosten auszubauen und damit brauchbar zu machen und dadurch neu geschaffene Bestandobjekte unterzuvermieten. Hier kommt – wie vom Rekursgericht zutreffend hervorgehoben – der Umstand hinzu, dass die Antragsgegnerin aufgrund einer lückenlosen Kette des Eintritts in die Hauptmietrechte aufgrund der Ausübung des Weitergaberechts letztlich in das ursprünglich zwischen der Bauberechtigten und den Ehegatten L***** begründete Hauptmietverhältnis eingetreten ist, das sie mit sämtlichen Rechten und Pflichten übernommen hat. Wollte man aber – wie der Antragsteller argumentiert – die Hauptmieterin, die die unbrauchbare Wohnung im Dachgeschoß neu errichtete und dann untervermietete, bei der Ermittlung des nach § 26 MRG zulässigen Untermietzins auf die „Urkategorie“ nach dem ursprünglichen Hauptmietvertrag verweisen, ohne die Investitionen als Aufwendungen zur Verbesserung zu berücksichtigen, würde dies die in der Rsp (vgl 5 Ob 85/14g) anerkannte Überlegung konterkarieren, dass der Untermieter jedenfalls eine Gegenleistung schuldet, die sich am Zustand des Unterbestandobjekts bei Vertragsabschluss orientieren soll. Als „andere Leistungen“ nach § 26 Abs 1 MRG sind vom Hauptmieter durchgeführte oder dem Vormieter abgelöste Investitionen zu berücksichtigen; soweit sie dem Untermieter objektiv zugute kommen, können sie eine Erhöhung des Untermietzinses rechtfertigen. Dem liegt zugrunde, dass der Untermieter von diesen Leistungen in Form der für ihn – in objektiver Sicht – noch nutzbaren Investitionen auch profitieren kann. Dieser Fall liegt nach der sich im Rahmen der bisherigen Rsp haltenden Auffassung des Rekursgerichts aber auch dann vor, wenn der Untermieter daraus Nutzen zieht, dass er bei Abschluss des Untermietvertrags nicht nur einen Rohdachboden, sondern eine auf Kosten der Rechtsvorgänger der Untervermieterin ausgebaute und für Wohnzwecke adaptierte Dachgeschoßwohnung erhält. Der behauptete Widerspruch in der Argumentation des Rekursgerichts ist somit nicht zu erkennen. Dieses geht zwar davon aus, dass es auf allfällige Ablösezahlungen nach den Kriterien des § 10 MRG mangels Mietvertragsbeendigung nicht ankommt, argumentiert aber iS höchstgerichtlicher Rsp sehr wohl damit, dass noch vorhandene und für den Untermieter objektiv nutzbare Investitionen wertmäßig bei der Ermittlung des angemessenen Untermietzinses nach § 26 Abs 1 MRG zu veranschlagen sind.
