OGH: Betriebskostenabrechnung bei Gemeinschaftsanlagen
Der Qualifikation als Gemeinschaftsanlage schadet es nicht, wenn die Heizanlage zuletzt nur noch von einem Mieter genutzt wurde; der Beginn der Präklusivfrist des § 21 Abs 4 MRG setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Rechnungen vorlegen kann
§ 21 MRG, § 24 MRG, § 1486 ABGB
GZ 5 Ob 103/19m, 27.11.2019
OGH: Eine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG liegt vor, wenn es allen Mietern aufgrund einer Vereinbarung rechtlich frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benutzen. Es darf kein Mieter, für den eine Nutzung der Anlage sinnvoll ist, von der Benützung ausgeschlossen werden. Da es auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung ankommt, sind der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen maßgeblich. Der Mieter muss von der ihm eingeräumten Berechtigung zwar nicht Gebrauch machen, kann sich aber auch nicht durch Einstellung des tatsächlichen Gebrauchs von seiner Zahlungspflicht befreien. Der Qualifikation als Gemeinschaftsanlage schadet es daher nicht, wenn hier die Heizanlage zuletzt nur vom Beklagten genutzt wurde. Für die Abrechnung von Gemeinschaftsanlagen gilt § 21 Abs 3 bis 5 MRG sinngemäß (§ 24 Abs 3 MRG). Der Vermieter hat daher ohne Rücksicht auf Vereinbarungen ein freies Wahlrecht zwischen einer Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG und der Einzelvorschreibung iSd § 21 Abs 4 MRG.
Macht der Vermieter keinen Gebrauch von der Pauschalverrechnung, so hat der Mieter nach § 21 Abs 4 MRG den auf ihn entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben am 1. eines jeden Kalendermonats zu entrichten, wenn ihm dessen Höhe vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird. Betriebskosten, die der Vermieter seinem Mieter gegenüber nicht innerhalb der einjährigen Präklusivfrist unter Vorlage der Rechnungen fällig stellt, können nicht mehr eingefordert werden; die Frist läuft ab Fälligkeit gegenüber dem Vermieter und nicht erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung durch ihn, sie ist von Amts wegen wahrzunehmen. Werden die Bewirtschaftungskosten aber innerhalb der Frist des § 21 Abs 4 MRG wirksam geltend gemacht, können sie innerhalb der Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB eingefordert werden.
Fällig ist eine Betriebskostenschuld spätestens dann, wenn sie der Vermieter erfüllen muss. Für die wirksame Einzelvorschreibung der Bewirtschaftungskosten ist neben der Fälligkeit der Forderung dem Vermieter gegenüber aber auch der Nachweis der Höhe unter Vorlage der Rechnungsbelege dem Mieter gegenüber erforderlich. Die Verrechnung nach § 21 Abs 4 MRG setzt daher voraus, dass der Vermieter die Belege vorlegen kann. Zur Verjährung wird judiziert, dass der Beginn des Fristenlaufs grundsätzlich von der objektiven Möglichkeit der Geltendmachung des Rechts abhängt; nichts anderes gilt für die Frist nach § 21 Abs 4 MRG, weil der Vermieter sonst Gefahr liefe, sein Recht durch Präklusion zu verlieren, bevor er den Anspruch wirksam gegenüber dem Mieter geltend machen kann.
