OGH: Auflösung des Verwaltungsvertrags
Für die Wirksamkeit der Verwalterkündigung reicht es aus, wenn der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht bestandkräftige Mehrheitsbeschluss in der Folge bestandkräftig wird; der Verwalter kann allfällige Mängel der Beschlussfassung – grundsätzlich – im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 relevieren; selbst in einem derartigen Fall hindert die Sanierung allfälliger Mängel durch Unterlassung der Beschlussanfechtung aber eine weitere Prüfung
§ 21 WEG 2002, § 24 WEG 2002, § 28 WEG 2002, § 52 WEG 2002
GZ 5 Ob 144/19s, 22.10.2019
OGH: Die Auffassung der Vorinstanzen, die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags seien gem § 28 Abs 1 Z 5 WEG 2002 Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft, entspricht der stRsp des Fachsenats. Mehrfach sprach dieser auch bereits aus, dass ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sofort vollziehbar ist, sodass dieser zur (vorläufigen) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung führt und deren – hier unstrittiger – Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Die Auffassung der Vorinstanzen, der von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschluss auf Kündigung des Verwaltungsvertrags sei auch hier sofort vollziehbar und die der Antragstellerin übermittelte Kündigung rechtswirksam, hält sich im Rahmen dieser Rsp. Dass es für die Wirksamkeit der Verwalterkündigung ausreicht, wenn der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht bestandkräftige Mehrheitsbeschluss in der Folge bestandkräftig wird, bejahte der Fachsenat zu 5 Ob 36/13z in einem vergleichbaren Fall ausdrücklich.
Die von der Antragstellerin zitierte (Zurückweisungs-)Entscheidung 5 Ob 178/10b stützt ihre Auffassung nicht. Der Fachsenat ging dort unter Hinweis auf Vorjudikatur (5 Ob 76/09a) iSd stRsp davon aus, dass ein Mehrheitsbeschluss jedenfalls dann rechtswirksam ist, wenn seine Rechtmäßigkeit im Anfechtungsverfahren evaluiert wurde oder seine fristgerechte Anfechtung durch die Mit- und Wohnungseigentümer unterblieb. Der dort enthaltene Satz „Ist also im Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung an den Verwalter infolge Unterbleibens fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer 'endgültig bestandkräftig' (nochmals 5 Ob 76/09a), so kann der Verwalter im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 Mängel der Beschlussfassung nicht mehr relevieren“, ist nicht iSd von der Antragstellerin gewünschten Umkehrschlusses zu verstehen, dass das Begehren des Verwalters auf Feststellung der Unwirksamkeit seiner Kündigung schon dann zielführend sein soll, wenn im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung noch kein endgültig bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss vorliegt. Dieser Umstand hat vielmehr nur die Folge, dass der Verwalter allfällige Mängel der Beschlussfassung – grundsätzlich – im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 relevieren kann; selbst in einem derartigen Fall hindert die Sanierung allfälliger Mängel durch Unterlassung der Beschlussanfechtung aber eine weitere Prüfung.
