OGH: Zur Frage, ob eine Heiztherme oder ein sonstiges Wärmebereitungsgerät als mitvermietet iSd § 3 Abs 2 Z 2a MRG anzusehen ist, wenn es zwar erst nach Anmietung des Bestandobjekts vom (Vor-)Mieter eingebaut wurde, sich aber etwa infolge eines Eintritts nach § 12 MRG auf die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses auswirkt
Wird ein anfänglich vorhandenes und mitvermietetes Wärmebereitungsgerät im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen ein neues Gerät ersetzt und kommt es dadurch zu einer mietzinsrechtlich relevanten Änderung der Ausstattungskategorie („Kategoriesprung“), ist das neue Gerät dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt; zahlt der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich entgeltlich
§ 3 MRG, § 12 MRG, § 46 MRG
GZ 5 Ob 66/19w, 24.09.2019
OGH: Die in § 3 Abs 2 Z 2a MRG normierte Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft nur „mitvermietete“ Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Nähere Vorgaben dazu, wann ein Wärmebereitungsgerät als mitvermietet anzusehen ist, enthält das Gesetz nicht. Das Wort „mitvermietet“ wurde erst durch den Bautenausschuss in den Gesetzestext aufgenommen, um deutlicher zum Ausdruck zu bringen, dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters „nur auf mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bezieht und nicht etwa auch auf solche, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses aus Eigenem im Mietgegenstand installiert“.
Der durch das Hinzufügen des Wortes „mitvermietet“ zum Ausdruck gebrachten Intention des Gesetzgebers entspricht es, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Allerdings umfasst diese Erhaltungspflicht des Vermieters auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, dh den Austausch einer irreparabel defekten durch eine gleichwertige neue Anlage. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und nimmt der Mieter diese Maßnahme selbst vor, erstreckt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters zweifellos auf die neue Anlage, weil das vom Mieter installierte Wärmebereitungsgerät nur das alte, bei Mietbeginn mitübergebene substituiert hat. Anderes gilt freilich im Fall des anfänglichen Fehlens jeglicher Heizung im Mietgegenstand und dem erstmaligen Einbau einer Heizung durch den Mieter. Der Vermieter mag zwar das Eigentum an der vom Mieter erstmalig eingebauten Heizung erwerben, die Heizung ist aber dennoch nicht als „mitvermietet“ anzusehen und der Vermieter daher nicht erhaltungspflichtig, weil sich der Heizungseinbau typischerweise nicht im Mietzins niederschlagen wird. Das würde ja voraussetzen, dass der Mieter in eine Mietzinserhöhung wegen einer von ihm selbst getätigten und finanzierten Investition einwilligt. Zahlt der Mieter trotz der nunmehr vorhandenen Heizung aber keinen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich wieder unentgeltlich.
Diesem Fall des erstmaligen Einbaus einer Heizung ist auch eine vom Mieter vorgenommene Erneuerung eines vorhandenen Wärmebereitungsgeräts gleichzustellen, die nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Veränderung (Verbesserung) zu qualifizieren ist. Wird daher ein anfänglich vorhandenes und mitvermietetes Wärmebereitungsgerät im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen ein neues Gerät ersetzt und kommt es dadurch zu einer mietzinsrechtlich relevanten Änderung der Ausstattungskategorie („Kategoriesprung“), ist das neue Gerät dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt. Zahlt der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich entgeltlich.
Nach dem festgestellten Sachverhalt entsprach die Wohnung iSd § 15a Abs 1 MRG bei der Anmietung der Ausstattungskategorie C, während sie seit dem Einbau der Heiztherme alle für die Ausstattungskategorie A erforderlichen Merkmale aufweist. Diese Verbesserung der Kategorie wirkte sich hier infolge des Eintritts der Antragstellerin nach § 12 MRG und der Anhebung des Mietzinses nach § 46 Abs 2 MRG auch auf die Mietzinshöhe aus.
Dem Vermieter steht mit dem Mietzinserhöhungsanspruch nach § 46 Abs 2 MRG ein leistungsbestimmendes und insoweit den Mietvertrag änderndes Gestaltungsrecht zu. Bestand ein Hauptmietvertrag bereits am 1. 3. 1994, so ist der Vermieter nach § 46 Abs 2 MRG berechtigt, im Fall des Eintritts bestimmter berechtigter Personen nach § 12 Abs 1 und 2 MRG oder § 14 MRG – ausgenommen bei Eintritt des Ehegatten, Lebensgefährten oder von minderjährigen Kindern – den Hauptmietzins bis zu dem Betrag anzuheben, der für die Wohnung im Fall der Neuvermietung im Zeitpunkt des Eintritts nach § 16 Abs 2 bis 6 MRG (Richtwertmietzins oder Mietzins für die Kat D) zulässig wäre; dies allerdings gedeckelt mit einem im § 46 Abs 2 MRG betraglich bestimmten, zu valorisierenden Höchstsatz, der dem jeweiligen Kategoriemietzins für die Kategorie A entspricht. Nach § 46 Abs 2 MRG kommt es für die Beurteilung des zulässigen Hauptmietzinses nach den Kriterien des § 16 Abs 2 bis 4 MRG – im Unterschied zur Rechtslage vor dem 3. WÄG – nicht auf die Urkategorie, sondern auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts an.
§ 46 Abs 2 MRG normiert die Voraussetzungen und die maximale Erhöhung („bis zu dem ... Betrag“) als gesetzliche Grundlage des Erhöhungsanspruchs des Vermieters. Zur Effektuierung dieses Rechts bedarf es nach der ausdrücklichen Anordnung des § 46b MRG einer schriftlichen Aufforderung (Anhebungsbegehren), die die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses und dessen Berechnung zu enthalten hat. Das Erstgericht ging hier ausdrücklich davon aus, dass die Vermieterin den Mietzins ab 1. 3. 2007 – entsprechend ihres Hinweises im Anhebungsbegehren – unter Zugrundelegung der Ausstattungskategorie A auf den dafür zulässigen Mietzins (unter Anwendung der im § 46 MRG vorgesehenen Deckelung) angehoben hat, der in § 46 Abs 2 MRG normierte Höchstsatz also offenbar nur aufgrund der nunmehr höheren Ausstattungskategorie ausgeschöpft wurde und ausgeschöpft werden durfte. Dies hat die Antragsgegnerin weder in ihrem Rekurs noch im Revisionsrekurs bestritten. Die Antragsgegnerin führt zwar den Umstand ins Treffen, dass der Vermieter den Mietzins zufolge der gesetzlichen Begrenzung nicht auf den gesamten für die Ausstattungskategorie A an sich zulässigen Mietzins anheben habe können. Dass die nunmehr höhere Ausstattungskategorie im angehobenen Mietzins gar keinen Niederschlag gefunden habe, weil der Höchstbetrag auch auf Basis der Urkategorie ausgeschöpft hätte werden können, behauptet sie jedoch nicht.
