OGH: Weitere Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über den Verkäufer – Provisionsanspruch nach § 6 MaklerG
Auch eine weitere Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über den Verkäufer kann im Einzelfall verdienstlich und adäquat sein
§ 6 MaklerG
GZ 10 Ob 107/18k, 25.06.2019
OGH: Voraussetzung für den von der Klägerin geltend gemachten Provisionsanspruch ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen, wobei im Immobilienmaklergewerbe die Namhaftmachung des Geschäftspartners ausreicht. Wenn die Verdienstlichkeit feststeht, ist in einem weiteren Schritt das Kausalitätserfordernis zu prüfen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt nicht jede (mit-)kausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers; vielmehr ist entscheidend, ob seine Tätigkeit bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall für das letztlich zustande gekommene Geschäft nicht bloß als (mit-)kausal, sondern als adäquat anzusehen ist.
Der OGH hat – entgegen den Ausführungen des Revisionswerbers – in den vom Berufungsgericht zitierten Entscheidungen bereits ausgesprochen, dass auch eine weitere Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Einzelfall verdienstlich und adäquat sein kann.
Die Klägerin brachte den ursprünglichen Verkaufsinteressenten mit dem Beklagten als ursprünglichen Kaufinteressenten zusammen, sie förderte den Geschäftsabschluss durch eine gemeinsame Besichtigung der zum Verkauf angebotenen Hotelanlage (10. 8. 2016) und bemühte sich, Unterlagen vom Verkäufer zu erlangen. Nach der für beide Streitteile überraschenden Eröffnung des Insolvenzverfahrens als Konkursverfahren über den ursprünglichen Verkaufsinteressenten und ihm zuzuordnende Gesellschaften als weitere Liegenschaftseigentümer informierte die Klägerin sowohl den Beklagten über die Möglichkeit, die Hotelanlage aus der Insolvenzmasse zu erwerben, als auch den Masseverwalter über das Kaufinteresse des Beklagten. Weil der Beklagte vom Bieterverfahren wusste, hielt er regelmäßig Nachschau in der Ediktsdatei, entdeckte dabei die Einschaltung des Masseverwalters, beteiligte sich am Bieterverfahren und konnte so ein Kaufanbot für eine GmbH legen, deren Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter er unstrittig war. Bei der Gläubigerausschusssitzung am 3. 4. 2017 erhielt „der Beklagte den Zuschlag“ für den Erwerb der Liegenschaft.
Ein den Provisionsanspruch allenfalls gefährdender Erwerb der Liegenschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren erfolgte auch im vorliegenden Fall nicht. Wie im damaligen Verfahren (vgl 7 Ob 145/05g) war auch im vorliegenden Fall die Klägerin nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens weiterhin bemüht, den Abschluss des Kaufvertrags zwischen dem Beklagten und dem Masseverwalter zu fördern. In der Entscheidung 6 Ob 25/06d sprach der OGH aus, dass die Reduktion des Kaufpreises weder für sich genommen noch iZm dem damals verstrichenen sechsmonatigen Zeitraum zwischen Besichtigung und Vertragsabschluss geeignet seien, die Adäquanz der Tätigkeit des Maklers zu verneinen. Wenn das Berufungsgericht zu diesem rechtlichen Ergebnis auch im vorliegenden Fall – zwischen der Besichtigung der Liegenschaft und dem Geschäftsabschluss vergingen ca 8 Monate, der in der Insolvenz der Veräußerer erzielte Kaufpreis betrug weniger als die Hälfte der von den Verkaufsinteressenten genannten ersten Verhandlungsbasis – gelangt, so begegnet dies keinen Bedenken.
