OGH: Ausscheiden von Mitmietern
Ein mit einer Mehrheit von Mietern geschlossener Mietvertrag kann bei Willensübereinstimmung sämtlicher Beteiligter, also der Mitmieter und des Vermieters, von einem bestimmten Zeitpunkt an dahin noviert werden, dass auf Seiten der Mieter anstelle der bisherigen Mitmieter nur mehr einer von ihnen tritt; in einem solchen Fall scheidet der ausgetretene Mitmieter aus der bisherigen Rechtsgemeinschaft und dem Mietverhältnis aus
MRG, §§ 825 ff ABGB
GZ 5 Ob 156/18d, 20.02.2019
OGH: Ist ein Objekt an mehrere Personen als Mitmieter in Bestand gegeben, so ist ein solches Mitmietverhältnis oder Gesamtmietverhältnis ein einheitliches, demnach ungeteiltes Mietverhältnis und besteht nicht etwa aus mehreren konkurrierenden Mietverhältnissen. Die Mitmieter bilden eine Rechtsgemeinschaft iSd §§ 825 ff ABGB. Die Vorschriften über die Miteigentumsgemeinschaft sind daher für das Innenverhältnis von Mitmietern untereinander sinngemäß anzuwenden.
Der Übergang des Unternehmens eines Mitmieters einer Geschäftsräumlichkeit auf einen anderen Mitmieter, der schon bisher Träger der Mietrechte war und nun das Unternehmen in dem von ihm (mit-)gemieteten Geschäftsräumen weiterführt, fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 12a Abs 1 MRG. Dass daher die mit Notariatsakt vom 4. 7. 2000 („Sacheinlagevertrag“) erfolgte Übertragung des Geschäftsbetriebs zu keinem Vertragsübergang nach § 12a Abs 1 MRG führte, ist im Revisionsrekursverfahren auch nicht strittig. Durch die Unternehmensübertragung wurde die Rechtsposition der beiden Mitmieter als Vertragspartner der Vermieterin nicht verändert. Ein Ausscheiden des Überträgers des Unternehmens aus seinen Rechten und Pflichten als Mitmieter käme nur mit Zustimmung der Vermieterin in Betracht.
Ein mit einer Mehrheit von Mietern geschlossener Mietvertrag kann bei Willensübereinstimmung sämtlicher Beteiligter, also der Mitmieter und des Vermieters, von einem bestimmten Zeitpunkt an dahin noviert werden, dass auf Seiten der Mieter anstelle der bisherigen Mitmieter nur mehr einer von ihnen tritt. In einem solchen Fall scheidet der ausgetretene Mitmieter aus der bisherigen Rechtsgemeinschaft und dem Mietverhältnis aus.
Das von der Antragstellerin behauptete Ausscheiden der K***** Gesellschaft m.b.H. aus ihren Rechten und Pflichten als Mitmieterin bedarf daher einer zumindest konkludenten Dreiparteieneinigung.
