OGH: Zum Lagezuschlag gem § 16 Abs 3 MRG
Ist das Auffinden von Vergleichsdaten für Grundpreise für unbebaute Liegenschaften in der bewertungsgegenständlichen Gegend unmöglich, so kann auf Transaktionsdaten von Liegenschaften zurückgegriffen werden, deren Bebauung keinen wirtschaftlichen Wert mehr darstellt
§ 16 MRG, § 3 RichtWG, § 4 RichtWG
GZ 5 Ob 170/18p, 06.11.2018
OGH: § 16 Abs 3 MRG enthält genaue Anweisungen über die Ermittlung des Lagezuschlags, weshalb er nicht unter Anwendung des § 273 ZPO nach Ermessen des Gerichts festgesetzt werden darf. Zur Ermittlung der Lagezu- und -abschläge ist zunächst der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je m² Nutzfläche zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend üblichen Grundpreise für unbebaute, aber für Wohnbauten geeigneten Grundstücke durch einen Realitätensachverständigen und - allenfalls mithilfe eines Bausachverständigen - der Umlegung dieser Preise auf die unter Berücksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren Wohnnutzflächen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs 2 und Abs 5 RichtWG), der aus dem gem § 4 Abs 1 RichtWG mit dem Richtwert kundgemachten Prozentanteil rückgerechnet werden kann, bilden 0,33 % den Lagezuschlag bzw Lageabstrich.
Vorliegend war ein Auffinden von Vergleichsdaten für Grundpreise für unbebaute Liegenschaften in der bewertungsgegenständlichen Gegend (dicht verbautes innerstädtisches Gebiet) nicht nur schwierig, sondern unmöglich, weshalb der Sachverständige auf Transaktionsdaten von Liegenschaften zurückgriff, deren Bebauung keinen wirtschaftlichen Wert mehr darstellte. Dies ist im Wortlaut des § 16 Abs 3 MRG gedeckt und auch im Rahmen einer berichtigenden Auslegung des Begriffs „bebaut“ ist es jedenfalls vertretbar, Liegenschaften mit abbruchreifen wertlosen Gebäuden, deren Sanierung technisch nicht machbar oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll ist, unbebauten Liegenschaften zumindest dann gleichzustellen, wenn die Ermittlung des Grundkostenanteils nach § 16 Abs 3 MRG mangels Vergleichsobjekten sonst scheitern müsste.
Ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung steht im Einklang mit der Rsp. Wenn das Gericht davon ausging, dass damit allein nicht sämtliche Ausstattungsmerkmale, die in einer modernen Wohnung erwartet werden können, abgedeckt werden, sondern Anschlüsse für Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage als Sonderausstattung mit jeweils einem Zuschlag von je 1 % zu veranschlagen sind, ist dies jedenfalls vertretbar.
