OGH: Abrechnung iSd § 34 WEG 2002
Soweit die Antragsteller Feststellungen zur Beurteilung vermissen, ob das „im Hausbetreuungsvertrag […] vereinbarte Entgelt den bei vernünftiger Wirtschaftsführung ortsüblichen Rahmen überschritten hat oder nicht“, lassen sie außer Acht, dass ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Verwalters iZm der Auftragsvergabe an Dritte (hier ein Vertrag über die Hausbesorgung) nach der Rsp des Senats im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant ist
§ 34 WEG 2002, § 20 WEG 2002, § 52 WEG 2002
GZ 5 Ob 121/18g, 03.10.2018
OGH: Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG 2002 eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§ 20 Abs 3 WEG 2002). In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist zu prüfen, ob die gerügte Ausgabeposition der Abrechnung durch Vereinbarung oder Gesetz gedeckt ist und daher als Aufwendung für die Liegenschaft iSd § 32 WEG 2002 zu qualifizieren ist.
Eine inhaltliche Unrichtigkeit der gelegten Abrechnungen soll nach Ansicht der Antragsteller in den darin ausgewiesenen Zahlungen an den Hausbesorger, der zu seinem Entgelt auch eine Pauschale (Zulage) für die Entsorgung und die Trennung des Mülls erhält, bzw für dessen Urlaubsvertretung liegen. In diesem Zusammenhang bleiben die Ausführungen der Revisionsrekurswerber schon deswegen unklar, weil sie einerseits bezweifeln, ob überhaupt und mit welchem Inhalt ein wirksamer Vertrag mit dem Hausbesorger zustande gekommen sei, und dazu den Vorinstanzen anlasten, sie hätten sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt, in weiterer Folge jedoch für den maßgeblichen Zeitraum selbst einräumen, dass mit Wirkung 1. 1. 2009 ein (neuer!) Vertrag über die Hausbetreuung abgeschlossen wurde. Das entspricht auch den Feststellungen, nach welchen der Vertrag sowohl Regelungen über das Entgelt als auch über die Art und das Ausmaß der Verrichtungen sowie die (Urlaubs-)Vertretung enthält, sodass die von der Erstantragstellerin in die Abrechnungen aufgenommenen Zahlungen eine vertragliche Grundlage haben.
Die Antragsteller beanstanden insbesonders die Höhe der Kosten für die Urlaubsvertretung und übersehen dabei, dass die von ihnen bemängelten Abrechnungen keine solche Kosten enthalten, sondern jeweils nur die Position „Lohn Hausbetreuer“ ausweisen. Dass die damit erfassten Zahlungen unter Berücksichtigung sämtlicher Lohnbestandteile, Zulagen und Kosten der Urlaubsvertretung insgesamt nicht den vertraglichen Grundlagen entsprechen, kann den Ausführungen der Revisionswerber nicht nachvollziehbar entnommen werden. Soweit sie Feststellungen zur Beurteilung vermissen, ob das „im Hausbetreuungsvertrag […] vereinbarte Entgelt den bei vernünftiger Wirtschaftsführung ortsüblichen Rahmen überschritten hat oder nicht“, lassen sie außer Acht, dass ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Verwalters iZm der Auftragsvergabe an Dritte (hier ein Vertrag über die Hausbesorgung) nach der Rsp des Senats im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant ist. Der festgestellte Sachverhalt bietet auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Erstbeklagten erkennbar sein hätte müssen, unter dem Titel „Urlaubsvertretung“ wären unberechtigte Forderungen erhoben worden, sodass die Antragsteller mit ihren Schlussfolgerungen aus der E 5 Ob 274/08t ebenso wenig Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung ansprechen, wie mit ihren Ausführungen zu den Bestimmungen des UrlG, soweit sie damit nicht ohnedies vom festgestellten Sachverhalt abweichen. Mit ihrer Argumentation, die Zahlung einer jährlichen „Müllpauschale“ an den Hausbetreuer entbehre einer vertraglichen Grundlage, ignorieren sie die festgestellte Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2010, nach der das bisherige „System der Mülltrennung und Entsorgung“ beibehalten werden sollte. Sie behaupten auch gar nicht, dass die Vorinstanzen diesen Beschluss in unvertretbare Weise ausgelegt hätten, in dem sie von dessen Inhalt auch die Zahlung der Pauschale an den Hausbesorger erfasst sahen. Inwieweit darin eine rechtswidrige Weisung der Eigentümergemeinschaft an den Verwalter gelegen sein soll, vermögen die Revisionswerber nicht schlüssig zu begründen.
Die Antragsteller bestreiten auch gar nicht, dass es sich bei den in die Abrechnung für das Jahr 2012 aufgenommenen Kosten von 126,53 EUR für den Tausch eines Schließzylinders an der Tür zu einem Allgemeinraum im Keller und den Stromkosten für den Betrieb eines Hausbrunnens um Aufwendungen für die Liegenschaft handelt, denen auch ein tatsächlicher Leistungsaustausch zugrunde liegt. Damit sind ihre Mutmaßung, der Kellerraum könnte (nur) vom Hausbesorger genutzt werden und die (feststellungsmäßig gar nicht gesicherte) Annahme, dieser könnte mit dem Wasser des Hausbrunnens (auch) private Pflanzen gegossen haben, für die Rechnungsprüfung ohne jede Relevanz. Weder mit den von ihnen dazu vermissten Feststellungen noch mit ihrer Forderung nach einer Schätzung des anteiligen Stromverbrauchs nach § 34 AußStrG können sie daher eine Fehlbeurteilung der Vorinstanzen aufzeigen.
