OGH: Nutzung des einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Flachdaches und Aufbringen eines Terrassenbelags durch den Wohnungseigentümer – zur Frage, ob im Zuge der (Aufgrund eines Wassereintritts von der Eigentümergemeinschaft) veranlassten Sanierung des Flachdaches auch der Bodenbelag wiederhergestellt werden muss
Die Arbeiten am begehbaren Flachdach waren wegen Wassereintritte in die darunter liegenden Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin notwendig; damit steht außer Frage, dass sie auch der Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG) dienten und damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fielen, die dafür auch zahlungspflichtig ist; in einem solchen Fall fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft; der OGH hat auch schon ausgesprochen, dass die Wiederherstellung der Verfliesung eines Terrassenbodens, die zum Zweck der Sanierung abgetragen werden musste, zu jenen Aufwendungen gehört, die von allen Miteigentümern getragen werden müssen; die Erneuerung des Belags am Flachdach der Antragstellerin ist nicht anders zu beurteilen, weil auch dessen Entfernung zur Behebung eines ernsten Schadens erforderlich war, sodass das Ergebnis des Rekursgerichts auf bereits vorhandener Judikatur des OGH beruht
§ 28 WEG 2002, § 16 WEG 2002
GZ 5 Ob 15/18v, 13.03.2018
OGH: Das Rekursgericht bezieht sich in der Begründung seines Zulassungsausspruchs auf die Entscheidung 5 Ob 188/15f, die die in LuRsp nicht einhellig beantwortete Frage, ob die Eigentümergemeinschaft zufolge § 28 Abs 1 Z 1 erster Fall WEG 2002 oder nur der Wohnungseigentümer die Folge-(mehr-)kosten der Änderung an allgemeinen Teilen tragen müsse, thematisierte. Diese Ausführungen bezogen sich auf die Judikatur des OGH, dass die Eigentümergemeinschaft, nimmt der Wohnungseigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft ausschließlich in Anspruch und kommt die Änderung nur ihm zugute, das geänderte Objekt erhalten muss, wenn ernste Schäden zu beheben sind. Demgegenüber geht die Lehre zum Teil davon aus, dass Folge-(mehr-)kosten ausschließlich vom Wohnungseigentümer zu tragen sind, der von der Änderung profitiert. Fragen in diesem Zusammenhang sind im vorliegenden Fall aber nicht zu beantworten, weil keine Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfolgte, sodass sich auch die vom Rekursgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage nicht stellt.
Das Flachdach ist in die Ermittlung der Nutzwerte eingeflossen und nach dem Wohnungseigentumsvertrag den Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin zugeordnet. Je nachdem, ob es baulich mit diesen verbunden ist oder nicht, ist es entweder Teil des Wohnungseigentumsobjekts oder Zubehör-Wohnungseigentum. Für beide Fälle gilt, dass die von der Antragstellerin vorgenommene Änderung einen Bereich betrifft, für den ihr das ausschließliche Nutzungsrecht zukommt. Werden zur Liegenschaft gehörige Gartenflächen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen, gilt, dass diesen damit – vergleichbar dem Recht zur Ausgestaltung des Inneren eines Wohnungseigentumsobjekts – auch das Recht zur Gestaltung zukommt. Für die Nutzung des einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Flachdaches kann nichts anderes gelten. Das Aufbringen eines Bodenbelags begründet daher keine unter dem Gesichtspunkt des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 relevante Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sondern entspricht der Nutzung der einer Zwischendecke eigenen Tragefunktion und ist damit der Ausgestaltung innerhalb des eigenen (Zubehör-)Wohnungseigentumsobjekts vergleichbar.
Als rein oberflächliche Gestaltung bewegte sich das (ursprüngliche) Aufbringen eines Terrassenbelags im Rahmen des Zuweisungszwecks, sodass allein mit den für die Wiederherstellung des Belags erforderlichen Kosten eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer und damit die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 nicht begründet werden kann. Dass durch den Belag am Flachdach die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigt wäre, hat die Antragsgegnerin erst gar nicht behauptet, sodass die Beurteilung des Rekursgerichts, dass diese Maßnahme nicht genehmigungsbedürftig iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 war, entgegen der Ansicht der Revisionsrekurswerberin im Einklang mit der Rsp steht. Die zur Darlegung ihres Standpunkts zitierten Entscheidungen sind auf den hier zu beurteilenden Fall nicht übertragbar, weil sie nicht die Nutzung des eigenen (Zubehör-)Wohnungseigentumsobjekts betrafen. Mangels verpönter Eigenmacht der Antragstellerin kann sich die Antragsgegnerin auch nicht auf die Entscheidung 5 Ob 190/06m berufen.
Die Arbeiten am begehbaren Flachdach waren nach den übereinstimmenden Standpunkten der Parteien wegen Wassereintritte in die darunter liegenden Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin notwendig. Damit steht außer Frage, dass sie auch der Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG) dienten und damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fielen, die dafür auch zahlungspflichtig ist. In einem solchen Fall fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft. Der OGH hat auch schon ausgesprochen, dass die Wiederherstellung der Verfliesung eines Terrassenbodens, die zum Zweck der Sanierung abgetragen werden musste, zu jenen Aufwendungen gehört, die von allen Miteigentümern getragen werden müssen. Die Erneuerung des Belags am Flachdach der Antragstellerin ist nicht anders zu beurteilen, weil auch dessen Entfernung zur Behebung eines ernsten Schadens erforderlich war, sodass das Ergebnis des Rekursgerichts auf bereits vorhandener Judikatur des OGH beruht.
