OGH: Zur Frage, ob dem Verwalter nach Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über seine (Wieder-)Bestellung (mit Wirkung ex tunc) ein Honorar für seine bisherige Tätigkeit zusteht
Beschlüsse oder Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind ganz allgemein auflösend bedingt, sodass sie bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Aufhebung schwebend wirksam und daher zeitlich eingeschränkt vollziehbar sind; das gilt auch für einen Beschluss über die (Wieder-)Bestellung des bisherigen Verwalters; dass die Anfechtung letztlich erfolgreich war, hat den Beschluss auf Wiederbestellung der Erstantragsgegnerin zwar mit Wirkung ex tunc beseitigt, änderte aber nichts daran, dass er bis dahin vollziehbar war; die Tätigkeit erfolgte daher aufgrund eines (schwebend) wirksamen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft und eines darauf basierenden (hier: verlängerten) Bevollmächtigungsvertrags, der als Dauerschuldverhältnis konzipiert ist; bei dieser Sachlage kann nicht zweifelhaft sein, dass dem Verwalter für seine Leistungen ein Entgelt zusteht, zumal ausdrücklich feststeht, dass die mit Beschluss aus Juli 2011 in Aussicht genommene Hausverwalterin in dem hier maßgeblichen Zeitraum keine Tätigkeiten übernommen und die Erstantragsgegnerin ihre Verwaltungstätigkeit – entsprechend einer Vereinbarung mit ihrer Nachfolgerin – bis zum Ablauf des Verwaltungsjahrs 2014 ordnungsgemäß ausgeübt hat
§ 28 WEG 2002, § 21 WEG 2002, § 19 WEG 2002, § 24 WEG 2002, §§ 1002 ff ABGB
GZ 5 Ob 193/17v, 20.11.2017
OGH: Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags sind gem § 28 Abs 1 Z 5 WEG 2002 Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Hat die Eigentümergemeinschaft die Kündigung des bisherigen Verwalters ausgesprochen und auch einen neuen Verwalter bestellt, muss sich der frühere Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten. Eine Pflicht des Verwalters, seine Tätigkeit nach § 1025 ABGB fortzusetzen, besteht nur bis zur Bestellung eines neuen Verwalters, weswegen dem abberufenen Verwalter bei endgültiger „Bestandskraft“ des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft für diese Zeit kein Honorar zusteht.
Der Antragsteller beruft sich auf diese Grundsätze und meint, dass der Erstantragsgegnerin kein Honorar zustehe, weil sie ihre Verwaltungstätigkeit gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft weitergeführt habe, obwohl mit dem Beschluss aus Juli 2011 nicht nur deren Kündigung ausgesprochen, sondern mit Wirksamkeit ab 1. 1. 2012 auch eine neue Hausverwaltung bestellt worden sei. Dabei übersieht er jedoch, dass der vorliegende Fall von der Besonderheit geprägt ist, dass die Eigentümergemeinschaft noch vor Wirksamkeit der Kündigung zum 31. 12. 2011 mehrheitlich beschloss, die Erstantragsgegnerin mit der Fortsetzung der Verwaltertätigkeit über diesen Zeitpunkt hinaus zu betrauen. Eine Rücknahme der Aufkündigung in Gestalt eines „contratios actus“, demnach durch ausdrückliche Wiederbestellung des Verwalters ist möglich.
Beschlüsse oder Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind ganz allgemein auflösend bedingt, sodass sie bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Aufhebung schwebend wirksam und daher zeitlich eingeschränkt vollziehbar sind. Das gilt auch für einen Beschluss über die (Wieder-)Bestellung des bisherigen Verwalters. Dass die Anfechtung letztlich erfolgreich war, hat den Beschluss auf Wiederbestellung der Erstantragsgegnerin zwar mit Wirkung ex tunc beseitigt, änderte aber nichts daran, dass er bis dahin vollziehbar war. Die Tätigkeit erfolgte daher aufgrund eines (schwebend) wirksamen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft und eines darauf basierenden (hier: verlängerten) Bevollmächtigungsvertrags, der als Dauerschuldverhältnis konzipiert ist. Bei dieser Sachlage kann nicht zweifelhaft sein, dass dem Verwalter für seine Leistungen ein Entgelt zusteht, zumal ausdrücklich feststeht, dass die mit Beschluss aus Juli 2011 in Aussicht genommene Hausverwalterin in dem hier maßgeblichen Zeitraum keine Tätigkeiten übernommen und die Erstantragsgegnerin ihre Verwaltungstätigkeit – entsprechend einer Vereinbarung mit ihrer Nachfolgerin – bis zum Ablauf des Verwaltungsjahrs 2014 ordnungsgemäß ausgeübt hat. Ganz allgemein ist für Dauerschuldverhältnisse nämlich eine Beschränkung der Rückwirkung von Nichtigkeit, Anfechtung und Rücktritt anerkannt, sodass sie – von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen – nicht rückwirkend aufgelöst werden können, wenn sie bereits ins Erfüllungsstadium eingetreten sind. Nichts anderes kann gelten, wenn der dem Bevollmächtigungsvertrag zugrunde liegende Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Wiederbestellung der bisherigen Hausverwaltung (mit Wirkung ex tunc) aufgehoben wird.
