OGH: WEG 2002 – zum Anspruch auf Rechnungslegung gegen den „faktischen Verwalter“
Die Durchsetzung eines auf die Abrechnungspflicht gem §§ 20 Abs 3, 34 WEG 2002 gestützten Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen die Verwaltungstätigkeit bloß faktisch ausübenden Mit- und Wohnungseigentümer oder Dritten hat, wenn nicht ohnehin ein Verwalter bestellt ist, analog § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 im Außerstreitverfahren zu erfolgen
§ 40a JN, § 19 WEG 2002, § 20 WEG 2002, § 52 WEG 2002, § 837 ABGB
GZ 5 Ob 197/16f, 19.12.2016
OGH: Nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist über Anträge in Angelegenheiten der Durchsetzung der Pflichten des Verwalters mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Voraussetzung für die Durchsetzbarkeit der Pflichten des Verwalters nach diesem Kompetenztatbestand ist, dass an der Liegenschaft bereits Wohnungseigentum begründet wurde oder die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist.
Die Rechtsstellung des Verwalters setzt eine dem § 19 WEG 2002 entsprechende Bestellung voraus. Die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber einer Person, die die Tätigkeit eines Verwalters bloß faktisch ausübt, ist daher dem reinen Wortlaut nach vom Kompetenztatbestand des § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 nicht umfasst. Die Aufzählung der in das Außerstreitverfahren verwiesenen Angelegenheiten im § 52 Abs 1 WEG 2002 ist zwar taxativ, aber analogiefähig und der berichtigenden Auslegung zugänglich; die Zuordnung von Rechtsschutzansprüchen zum außerstreitigen Wohnrechtsverfahren kann sich nicht nur aus der direkten Aufzählung, sondern auch aus einem unzweifelhaften Analogieschluss ergeben.
§ 837 ABGB, wonach der faktisch die Tätigkeit eines Verwalters ausübende Miteigentümer unter bestimmten Voraussetzungen dem förmlich bestellten Verwalter gleichzustellen ist, kommt auch beim Wohnungseigentum zum Tragen. Es besteht insbesondere kein ersichtlicher Grund dafür, die Durchsetzung der Verwalterpflichten gegenüber einem nicht förmlich zum Verwalter bestellten und iSd § 837 Satz 3 ABGB ohne Auftrag der übrigen Wohnungseigentümer verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer im Bereich des WEG nicht als ins Außerstreitverfahren verwiesen anzusehen. Die Durchsetzung eines auf die Abrechnungspflicht gem §§ 20 Abs 3, 34 WEG 2002 gestützten Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen die Verwaltungstätigkeit bloß faktisch ausübenden Mit- und Wohnungseigentümer oder Dritten hat daher, wenn nicht ohnehin ein Verwalter bestellt ist, analog § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 im Außerstreitverfahren zu erfolgen. Einzelne Wohnungseigentümer werden aber noch nicht dadurch zu „Verwaltern“ iSd §§19 f WEG 2002, wenn sie bei bestehender Selbstverwaltung bloß bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen.
