OGH: Zubehör-Wohnungseigentum gem § 2 Abs 3 WEG 2002
Entscheidend für die Widmung eines Wohnungseigentums-Zubehörobjekts (§ 2 Abs 3 WEG 2002) ist die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer, die idR im Wohnungseigentumsvertrag erfolgt; die Beschreibung des Objekts oder die Bezeichnung der betreffenden Räume und der daraus resultierende Verwendungszweck in einem Nutzwertgutachten ist nach der Rsp zu berücksichtigen, wenn diese Umstände in die Widmungsvereinbarung eingeflossen sind; das Zubehörsobjekt muss nach der Rsp deutlich im Sinn sinnlicher Wahrnehmbarkeit von allgemeinen Teilen der Liegenschaft abgegrenzt sein, um überhaupt zubehörstauglich zu sein
§ 2 WEG 2002, § 5 WEG 2002, § 58c WEG 2002
GZ 5 Ob 198/16b, 22.11.2016
OGH: Zubehör-Wohnungseigentum ist nach § 2 Abs 3 Satz 1 WEG 2002 das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie Keller- und Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt – neben der in § 2 Abs 3 Satz 2 umschriebenen Zubehörtauglichkeit – eine entsprechende Widmung voraus. Zufolge § 5 Abs 3 Satz 3 WEG 2002 idF WRN 2015 erstreckt sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf dessen Zubehörobjekte, wenn sich die Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt (ua) aus dem Wohnungseigentumsvertrag im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung eindeutig ergibt. Nach den Übergangsbestimmungen in § 58c Abs 1 Satz 1 und 2 WEG 2002 gilt diese Neuregelung auch für Eintragungen, die vor ihrem Inkrafttreten mit 1. 1. 2015 vorgenommen wurden. Vorbringen und Festellungen zur Eintragung von Zubehörobjekten im Grundbuch fehlen hier zwar, diese Frage ist aber bei eindeutiger Zuordnung ohnehin nicht relevant.
Entscheidend für die Widmung eines Wohnungseigentums-Zubehörobjekts (§ 2 Abs 3 WEG 2002) ist die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer, die idR im Wohnungseigentumsvertrag erfolgt. Die Beschreibung des Objekts oder die Bezeichnung der betreffenden Räume und der daraus resultierende Verwendungszweck in einem Nutzwertgutachten ist nach der Rsp zu berücksichtigen, wenn diese Umstände in die Widmungsvereinbarung eingeflossen sind.
Das Nutzwertgutachten war samt Plänen Teil des Wohnungseigentumsvertrags. Es hielt fest, dass das Kellergeschoß aus den – den Wohnungseigentumsobjekten Top 1 und Top 2 als „Zubehör“ zugeordneten – Kellerräumen sowie einem der allgemeinen Benutzung verbleibenden Heizraum bestehe. Dieser wurde auch im Wohnungseigentumsvertrag selbst als allgemeiner Teil der Liegenschaft gewidmet. Auf dem Plan des Kellergeschosses wurden Kellerraum Nr 1 („Vorrat“) dem Wohnungseigentumsobjekt W1 (des Beklagten) und Kellerraum Nr 3 („Werkraum“) dem Wohnungseigentumsobjekt W2 (des Klägers) zugeordnet. Die Widmung/Zuordnung als Zubehör zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt ist demnach unzweifelhaft und eindeutig erfolgt. Vorratsraum und „Heizraum“ wurden jedoch entgegen den Plänen nicht durch einen beide Räumlichkeiten erschließenden, zum allgemeinen Teil des Hauses gehörenden Gangbereich samt Trennwänden voneinander getrennt, sondern als ein großer Raum mit einer Zugangsmöglichkeit errichtet.
Der Beklagte schließt aus diesen tatsächlichen baulichen Gegebenheiten darauf, dass der Kläger nicht begehren dürfe, sich Zugang zu einem Raum zu verschaffen, der zum Teil Zubehörsobjekt des Beklagten sei. Sein Zubehörsobjekt müsste aber nach der Rsp deutlich im Sinn sinnlicher Wahrnehmbarkeit auch von allgemeinen Teilen der Liegenschaft abgegrenzt sein, um überhaupt zubehörstauglich zu sein. Das ist nach den Feststellungen der Vorinstanzen zur tatsächlichen baulichen Gestaltung eindeutig nicht der Fall. Die räumliche Zuordnung des in den Plänen als Zubehör zum Wohnungseigentumsobjekt des Beklagten eingezeichneten Kellerraums Nr 1 erstreckt sich nicht auf den gesamten Bereich des Zugangs zum „Heizraum“ als allgemeiner Teil der Liegenschaft, weshalb das Begehren des Klägers nicht nur auf die Verschaffung eines Zugangs zu einem, der ausschließlichen Nutzung des Beklagten vorbehaltenen Raum gerichtet ist. Die vom Beklagten als einzig möglich angesehene Alternative, nämlich ein Begehren des anderen Wohnungseigentümers auf Herstellung eines dem Bauplan, Baubescheid und Nutzwertgutachten entsprechenden Baubestands nutzt dem Revisionswerber wirtschaftlich gesehen wohl wenig.
