OGH: Zur Rechtswegszulässigkeit für Streitigkeiten über die Bestellung eines Verwalters
Die Feststellung, dass ein Miteigentümer nicht Hausverwalter der gemeinsamen Liegenschaft sei, betrifft den Kernbereich der Verwaltung und gehört ins Außerstreitverfahren
§ 838a ABGB, § 40a JN, § 19 WEG, § 52 WEG
GZ 7 Ob 131/16i, 09.11.2016
OGH: Gem § 838a ABGB sind Streitigkeiten zwischen den Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Diese Bestimmung gilt nur für Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern, nicht aber für solche mit Dritten. Auseinandersetzungen zwischen den Miteigentümern über die Bestellung, den Wechsel und die Enthebung eines Verwalters gehören allein in das Außerstreitverfahren. Gleiches gilt etwa für Ansprüche eines Miteigentümers gegen die anderen Teilhaber aus von diesen beschlossenen Handlungen des Verwalters. Über den Anspruch auf Durchsetzung einer Mehrheitsentscheidung oder den Anspruch auf Rechnungslegung gegen einen nicht der Gemeinschaft angehörigen dritten Verwalter ist dagegen im streitigen Verfahren zu entscheiden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Auseinandersetzung der Teilhaber eine Vereinbarung zu Grunde liegt oder nicht. Die Verweisung in das Außerstreitverfahren erstreckt sich aber nur auf die mit der Verwaltung und Benützung unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten. Ansprüche, die nicht nur auf das Miteigentumsverhältnis, sondern darüber hinaus auch noch auf weitere Rechtsgrundlagen gestützt werden (zB Besitzstörung, Schadenersatz, Bereicherung oder ein auf das Nachbarrecht gestützter Unterlassungsanspruch zwischen Miteigentümern) sind im streitigen Verfahren geltend zu machen.
Die hier begehrte Feststellung, dass ein Miteigentümer nicht Hausverwalter der gemeinsamen Liegenschaft sei, und das daran anknüpfende Begehren, es zu unterlassen, sich zukünftig im geschäftlichen Verkehr als Hausverwalter der Liegenschaft zu bezeichnen, betrifft den Kernbereich der Verwaltung. Hier ist nämlich die zwischen den Teilhabern strittige Frage zu klären, ob (vor Wohnungseigentumsbegründung) rechtswirksam eine Bestellung zum Hausverwalter erfolgte, die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist. Soweit das Fehlen einer wirksamen Beschlussfassung mangels Zugangs eines Umlaufbeschlusses und Verletzung des Äußerungsrechts geltend gemacht wird, handelt es sich dabei um eine typische Verwaltungsangelegenheit (vgl § 836 ABGB), die nach § 838a ABGB im Außerstreitverfahren auszutragen ist.
