OGH: § 28 WEG, § 29 WEG – Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung (hier: Auftrag an Architekt iZm geplanter thermisch-energetischer Wohnhaussanierung)
Die Qualifikation der Tätigkeiten eines Architekten („Erhebung, Behörde, Ausschreibung“) als bloße Vorbereitungshandlungen ist im Hinblick auf die Überlegungen des Rekursgerichts zu den Vorteilen einer unverbindlichen Bauanzeige, der Notwendigkeit von Erhebungen beim Bauamt und vor Ort und der Erforderlichkeit einer Ausschreibung zur Beurteilung der zu erwartenden Kosten ebenso vertretbar, wie der daraus gezogene Schluss, die auf diese Art bewerkstelligte Schaffung einer ausreichend konkreten Entscheidungsgrundlage für die Willensbildung stelle jedenfalls eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar
§ 28 WEG 2002, § 29 WEG 2002, § 24 WEG 2002
GZ 5 Ob 112/15d, 23.11.2015
OGH: Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung erfolgt immer nach den Umständen des Einzelfalls; dem Gericht ist dabei ein Beurteilungsspielraum eingeräumt. Das Rekursgericht betrachtet die Tätigkeiten, die Gegenstand des - den Beschlussgegenstand bildenden - Auftrags an den Architekten sind, als solche zur Vorbereitung der Abstimmung über die geplante thermisch-energetische Wohnhaussanierung und qualifiziert diese als Folge dessen - unabhängig von der Qualifikation der thermisch-energetischen Wohnhaussanierung selbst - als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung.
Diese Qualifikation dieser Tätigkeiten eines Architekten („Erhebung, Behörde, Ausschreibung“) als bloße Vorbereitungshandlungen ist im Hinblick auf die Überlegungen des Rekursgerichts zu den Vorteilen einer unverbindlichen Bauanzeige, der Notwendigkeit von Erhebungen beim Bauamt und vor Ort und der Erforderlichkeit einer Ausschreibung zur Beurteilung der zu erwartenden Kosten ebenso vertretbar, wie der daraus gezogene Schluss, die auf diese Art bewerkstelligte Schaffung einer ausreichend konkreten Entscheidungsgrundlage für die Willensbildung stelle jedenfalls eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar. Die sachgerechte Vorbereitung der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ist selbst dann nicht per se als außerordentliche Verwaltung zu qualifizieren, wenn sich diese Vorbereitung auf eine dieser zuzuordnenden Maßnahme bezieht. So wurde etwa die Einholung eines Sachverständigengutachtens betreffend die technische Machbarkeit und den finanziellen Aufwand einer der außerordentlichen Verwaltung zuzuordnenden Baumaßnahme als eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung angesehen, sofern die Einholung eines solchen Gutachtens nach naheliegenden Kriterien einer zweckmäßigen und wirtschaftlichen Verwaltung gerechtfertigt erscheint. Dass das Rekursgericht hier die Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit des Setzens weiterer Planungsschritte bejaht hat, ist auf Basis der zur Beurteilung dieser Frage auch ausreichenden Feststellungen zu Inhalt, Verlauf und Kosten der bereits getroffenen und noch erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen nicht zu beanstanden; dies insbesondere auch deshalb nicht, weil Gegenstand der vorzubereitenden Baumaßnahmen eine der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung des Hauses ist, die gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 3 Abs 2 Z 5 MRG - vorbehaltlich eines negativen Ergebnisses der eben im Rahmen einer solchen Sanierungsplanung auch vorzunehmenden Wirtschaftlichkeitsprüfung - grundsätzlich selbst eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung darstellt.
